Rolf Barlindhaug og Terje Bartholsen er intervjuet av:
Fanny Voldnes statsautorisert revisor og spesialrådgiver i Fagforbundet
Svenn Arne Lie statsviter og journalist
Foto: Knut Brobakken, Fagforbundet
Artikkelen er publisert i Samfunn og økonomi 2/2025
Boligmarkedet: Samfunn og økonomi har intervjuet boligforsker Rolf Barlindhaug og ordfører Terje Bartholsen om den norske boligsituasjonen i storbyer og i distriktene. Mens bolig- og leieprisene i storbyene er skyhøye og gjør det vanskelig for stadig flere å skaffe seg bolig, sliter folk med å få solgt boligen sin i distriktene uten å tape store penger.
Rolf Barlindhaug er mangeårig forsker ved Oslo Met, nå pensjonert, og Terje Bartholsen er ordfører fra Arbeiderpartiet i Evenes kommune.
– Det snakkes mye om at vi har en boligkrise. Hvordan skal vi forstå dette begrepet riktig?
Barlindhaug: Høye boligpriser er ikke en krise for de 80 prosentene som eier egen bolig. Boligkrise har tidligere vært knyttet til nedgang i boligpriser, mindre bygging og at folk taper egenkapital. I dagens situasjon er krisebegrepet ikke knyttet til prisfall, men at en kraftig økning i byggekostnadene har halvert nybyggingen.
Barlindhaug: Gjennom mange tiår har det vært medieoppslag om hvor vanskelig det er for unge å etablere seg på boligmarkedet. Med skjevere inntektsfordeling rammes mange lavinntektsgrupper hardt, spesielt av den kraftige prisøkningen i de største byene. Færre i disse gruppene eier nå egen bolig.
Bartholsen: Det er et veldig kommersielt boligmarked i Norge. Bolig er kanskje den største ulikhetsmaskinen vi har i samfunnet. Bolig har gått fra å være et sted å bo til et spekulasjonsobjekt. Da forlater vi det som var utgangspunktet. Mediedekningen og omtalen av bolig minner mange ganger om børsnoteringer.
Barlindhaug: Ja, men vi har også sett en økt standard og kvalitet i boligmassen. Også i Oslo har antall personer per bolig holdt seg lavt og konstant lenge. I gjennomsnitt disponerer hver person i Oslo 44 kvadratmeter boligareal, et tall som også har vært konstant de siste årene.
Barlindhaug: «Foreldrebanken» – det at foreldre hjelper barna sine med å skaffe bolig – har stor betydning for unges boligkjøp. Men tilgangen til foreldrebanken er ulikt fordelt, ikke minst geografisk, fordi boligverdiene er så mye høyere i sentrale strøk.
Boligmarkedet i storbyene
– Er utfordringene i storbyene, med høye priser, primært et resultat av for lite bygging? Og vil boligprisene falle i Oslo hvis det bygges mer?
Barlindhaug: Det er et spørsmål som ofte blir stilt, men mitt syn avviker litt fra mange andre økonomers. Prisene i storbyområder avgjøres i stor grad av hva det koster å bygge ytterst i byområdet. Prisene stiger innover mot sentrum og reflekteres av det du sparer i reisekostnader ved å bo mer sentralt. Hvis det bygges mer sentralt i Oslo, vil det i liten grad påvirke prisene, men føre til at flere får anledning til å bo sentralt i byen. Jo større byområdet er, jo større vil prisforskjellen mellom ytterkanten og sentrum være.
– Betyr det at alle boliger som bygges i Oslo vil forbli dyre? Hva med utbyggere og tomtepriser? Er det en ubegrenset tilgang på areal?
Barlindhaug: Knapphet på areal til å bygge er en viktig faktor i Oslo. Hvis noen fikk bygge ubegrenset med boliger uavhengig av markedet, ville prisene falle – ikke bare i sentrum, men på kort sikt også i ytterkanten av byen. Nybyggingsmarkedet fungerer i dag slik at tomteprisene bestemmes ut fra en kalkyle med utgangspunkt i hva utbyggere tror de får solgt nye boliger for – fratrukket alle kostnadselementer og fortjeneste.
Barlindhaug: Private utbyggerne lar være å legge boliger ut for salg dersom de tror prisene blir lavere enn forventet eller at noen av de andre kostnadselementene enn tomtekostnaden har økt. Så lenge utbyggerne styrer hva de vil bygge ut, og dette styres av lønnsomhet, vil ikke prisene falle. Nå bygges det veldig lite, og da må enten prisene på bruktboligmarkedet opp eller byggekostnadene ned for at nybygging igjen skal bli lønnsom.
Bartholsen: Det er en stor politisk barriere mot å gjøre større grep i et så kommersielt marked som det norske. Årsaken er enkel: Formuen til folk som har investert i bolig vil da reduseres sterkt. Fallende priser vil også medføre at bankene får svekket sikkerhet . Det er risikabelt.
Bartholsen: Vi så hva som skjedde i leiemarkedet da renta steg. Leieprisene på lånefinansierte boliger økte fra 20 000 til 30 000 i måneden. Det kunne utløst et massivt salg med brått prisfall og kanskje krakk. Mange boliger som var på vei ut i markedet ble da stoppet av aktørene selv og i stedet porsjonert ut for å unngå et slikt prisfall.
Boligmarkedet i distriktene
– Distriktene har motsatte problemstillinger av det som skjer i storbyer som Oslo. Hvordan påvirkes dere der av denne «spekulasjonslogikken»?
Bartholsen: I distriktene har vi det vi kaller «innlåsing». Det har vært sånn: Hvis du har et sted å putte penger, ikke gjør det i bolig her. Her er for få unge og mange eldre. For å si det litt tabloid – før bodde det to voksne og tre barn i husene. Alle husene står der, men nå bor det kanskje to gamle der alene. Prisen og verdien reflekteres i mange distrikter av denne demografien og lav byggeaktivitet.
Bartholsen: Før Forsvaret kom til Evenes, kunne folk kjøpe en toetasjes bolig på 180 kvadratmeter for mellom 1,5 og 1,6 millioner kroner. Det sier seg selv at ingen kan bygge nytt for slike beløp. Dette driver folk mot byene, også dem som ønsker å bo i en mindre kommune. Det gir sikkerhet for investeringen i boligen og mulighet for en verdistigning som er helt annerledes. I tiåret før Forsvaret ble det bygd mellom fem og ti boliger i Evenes. Det var typisk folk som overtok en gård og visste at de skulle bli der i mange år.
Bartholsen: Denne situasjonen påvirker nok unge når de velger hvor de skal bo. Skal de velge et sted med «garantert» stor verdistigning på boligen gjennom «hele livet», eller et sted hvor de kan håpe på å gå omtrent i null. Dette utgjør millioner i forskjell for husstanden over noen år. Slik kan boligprisene forsterke sentralisering.
– Evenes kommune opplever jo nå en stor tilstrømming på grunn av Forsvaret og forventer flere hundre nye innbyggere i tillegg til de nesten 1400 som bor der fra før. Hvordan håndterer kommunen dette?
Bartholsen: Vi søker med lys og lykte etter modeller for økt boligbygging. Det er ingen ledige hus. Kommunen har analysert problemet med innlåsing og økonomiske risiko. Kommunens undersøkelser viste litt overraskende at mange eldre aller helst vil leie en ny leilighet sentralt i kommunen. Men en 50–60 kvadratmeter leilighet vil fort få en leiepris på 15 000 kroner i måneden, mens prisen for å kjøpe en ny leilighet kanskje er fire millioner. Får du 1,6 millioner for den boligen du selger, er forskjellen for stor, og leiemuligheten foretrekkes.
Bartholsen: Samtidig betyr en så høy leiepris risiko for tomgang, det vil si at utleiere blir sittende med boliger som ikke lar seg leie ut på grunn av høy pris. Det gir økt risiko for tap i prosjektet.
Husbankens rolle
– Husbankens rolle har tidligere vært boligbygging for den jevne nordmann. Hva kan være Husbankens rolle framover, spesielt i møte med disse utfordringene?
Bartholsen: Husbanken kan spille en viktig rolle gjennom risikoavlastning. Kan vi få inn andre aktører som Forsvaret og utbyggere sammen med kommunen her, så vil vi få et løft i boligbyggingen.
Barlindhaug: Jeg er enig i det. Husbanken kan avlaste de private bankene som ikke tør å ta stor risiko. Men det blir ikke billigere av den grunn. Det at Husbanken skal kunne tilby husbanklån til private, vil ikke være viktig når det gjelder utbygging av flere boliger i distriktene, fordi risikoen ved flytting vil være den samme. Jeg har ikke så stor tro på at en utvidelse av Husbanken til den gamle rollen vil løfte husbygging i distriktene.
Bartholsen: Risikoviljen til Husbanken kan kanskje justeres. I dag har vi en gunstig ordning med «tilvisningsboliger» som kan videreutvikles. Dette er i dag en gunstig ordning primært for vanskeligstilte. Utbygger har ansvar for å leie ut boliger, og Husbanken gir kommunen en rett, men ikke plikt, til å bruke et visst antall boliger. For kommunen gir dette en risikofri tilgang til boliger.
Bartholsen: Det gunstige for utbygger/utleier er at husbanklånet gjelder for 50 år. Den lange løpetiden er hovedpoenget, for rentesatsen er den samme, men over så mange år vil inflasjonen spise opp store deler av lånebeløpet. Husbanken skjønner disse utfordringene og er positivt innstilt. Men fortsatt ligger risikoen der for ikke å få leid ut. Risikodeling er et nøkkelpunkt.
Garantert tilbakekjøp
– Bolig er en stor investering for en familie i distriktene. Hvordan skal en familie velge å bosette seg i en kommune og samtidig utsette seg for den risikoen det er å tape masse penger på verdifall på en bolig de bygger?
Bartholsen: Evenes kommune har laget et opplegg som sikrer familier mot dette. De kan søke og få garantert inntil 90 prosent av kjøpesum eller byggekostnad opptil 6 millioner. Det vil si at kjøper garanteres å få 5,4 millioner for boligen hvis den selges innen ti år. Hvis boligen ikke blir solgt til mer enn 5,4 millioner, skal kommunen kjøpe for denne summen.
Bartholsen: Kommunen har satt av 30 millioner i et risikofond til dette. Opplegget minimerer risikoen for både kommunen og kjøperen, og kommunen sitter i verste fall med en nesten ny bolig til ti prosent lavere pris.
– Dette virker som en god ordning på papiret, men fungerer den i praksis?
Bartholsen: Vi har så langt bare én avtale. Det kan komme av dårlig markedsføring, men også mye psykologi. Men vi er optimister og tror at flere vil flytte til Evenes nå når Forsvaret satser her. Av de 500 nye som er kommet, er halvparten pendlere. Den andre halvparten er bosatt i kommunen eller i nabokommuner. Det er bygget 99 boliger hos oss. Av dem er to tredeler bygd av Forsvaret (utenfor det ordinære markedet) og en tredel sivilt.
Bartholsen: Folketallet øker, men vi har fortsatt en utfordring. Det trengs langt flere boliger. Det viktigste vi gjør er å «snakke opp» prisene og styrke tilliten til at markedet er i ferd med å komme i balanse – slik det er i byene nær oss.
Den tredje boligsektoren
– Den tredje boligsektoren kan forstås som et forsøk på å gripe inn i markedet. Har en tredje boligsektor noe for seg, eller er det vi har nå det beste vi kan få?
Barlindhaug: Det er absolutt argumenter for alternativer eller et supplement til det kommersielle markedet vi har nå. Hvis prisnivået i et storbymarked ikke påvirkes av nybygging, gir det utfordringer knyttet til segregasjon etter både inntekt og landbakgrunn.
Barlindhaug: Jeg savner en mer omfattende utredning av dette temaet. Det er ikke nok å bare referere til eksempler fra andre land uten å vise til kritisk forskning knyttet til hvordan disse modellene faktisk fungerer. Hvem skal omfattes, hvilke kriterier skal brukes, og skal kontrakten vare livet ut?
Barlindhaug: Det er vanskelig å komme utenom en form for subsidiering dersom en slik sektor skal bygges opp, og det kan være snakk om store summer som må prioriteres opp mot andre gode formål.
Hva kan gjøres med boligmarkedet?
– Fra politisk hold uttrykkes det ønske om bosetting i hele landet. Men i praksis ser vi fraflytting i distriktene og at byene vokser. Finnes det noen reguleringsmekanismer, alternative løsninger eller framtidige grep vi kan se for oss? Hva med reguleringer?
Barlindhaug: Kravene knyttet til å bygge nye boliger er omfattende og mange. Det er absolutt behov for en gjennomgang av disse uten at det medfører dårligere bokvalitet.
Bartholsen: Utbyggere tar til orde for færre byggekrav, som for eksempel at det ikke må være plass til rullestol på toalettet, en minimumsstørrelse på 37 kvadratmeter, og så videre. Jeg tar ikke til orde for dette, men det illustrerer presset.
Bartholsen: Jeg tror risikoavlastning er nøkkelen i distriktene. En mulighet er et statlig avlastningsfond, eventuelt gjennom fylkeskommunen. Det mangler jo ikke penger, men det mangler et konsept som ivaretar flere hensyn. Det er litt entusiasme blant noen av utbyggerne som prøver seg. Målet er å få folk inn i husene til en akseptabel pris og risiko. Men utbyggerne må jo også ha en fornuftig avkastning på investeringen.
Bartholsen: En annen mulig modell er en buffer ved utleie. Hvis det fantes en buffer, en slags husleiegaranti for eksempel gjennom Husbanken, ved å leie ut til 10 000 eller 11 000 kroner i stedet for 15 000, ville du helt sikkert få leid ut. Er prisen lav nok, får du uansett leid ut.
Bartholsen: Delingen av utleierisiko er stikkordet, fordi etterspørsel etter leiligheter finnes. Her kan for eksempel Forsvarsbygg gå inn og sikre utleie på lang sikt i nye fellesprosjekter. Slikt samspill kan redusere risikoen, samtidig som det gir nye boliger også for andre.
Barlindhaug: Vi kunne også styrke den statlige bostøtten til å omfatte flere. For eksempel slik at eldre i distriktene med lav pensjon kan flytte til en slik «husleiegarantert» leilighet som de har økonomi til. Økt statlig bostøtte vil fordele risikoen mellom kommunen og staten.
Bartholsen: I tillegg vil det at godt voksne og eldre flytter fra hus til sentrale leiligheter være gunstig for alle parter og av flere grunner. Det kan motvirke ensomhet blant eldre som samtidig har sitt eget hjem.
Barlindhaug: For kommunen er det gunstig at tjenestene sentraliseres. For mange godt voksne kan det handle bare om å slippe trapper, snømåking og det sosiale, og så videre. Vi snakker ikke her om omsorgsboliger, men om et mellomsjikt med tilpassede leiligheter for personer uten særlige behov for omsorg og støtte.
Barlindhaug: For eldre i omsorgsboliger kan kommunen bruke investeringstilskudd for å få ned husleia for dem. Investeringstilskudd dreier seg om ganske store beløp.
Likebehandling av eiere og leietakere
Bartholsen: En ting til som er viktig når vi ser det fra distriktenes side, er at det blir forholdsmessig langt dyrere å leie enn å eie når prisene er som de er. Risikoen for å eie bolig i distriktene er så stor at leieformen er foretrukket. Det kan derfor være et moment å se på rentefradraget, som er det du kan trekke fra på skatten, slik at det kommer også leietakere til gode.
Barlindhaug: Min kjepphest er å likebehandle det å eie og leie bolig. I dag er det store forskjeller. Det er mye gunstigere for dem som eier enn for dem som leier, og fordelen er større jo høyere verdi det er på boligene som eies.
Barlindhaug: Kanskje et politisk skatteforlik kunne inneholde økt beskatning av dem som eier bolig? Det kan gjøres på flere måter, men en vridning mot mer skatt på bolig forutsetter at det kompenseres med lavere skatt på inntekt, særlig for dem med lavest inntekt.
