Hvem skal finansiere boligen din? Husbankens rolle før og nå

Dagens utfordringer på boligmarkedet skaper økonomiske forskjeller i samfunnet og misnøye blant grupper som faller utenfor. De boligsosiale problemene øker, og spesielt ungdommen rammes av at tersklene for å bli bolig­eier blir stadig høyere. Er det slik at vi må bøye oss for markedskreftene og godta denne utviklingen uten å ta grep? Og hva er det som egentlig hindrer en økt satsing på Husbanken som boligpolitisk redskap?

Hvem skal finansiere boligen din? Husbankens rolle før og nå - Ragnhild Dahl - Samfunn og økonomi 2/2025
Foto: Paul Andreas Røstad,
Norsk Teknisk Museum/DEXTRA Photo
Ragnhild Nestaas Dahl samfunnsøkonom
Artikkelen er publisert i Samfunn og økonomi 2/2025
ARTIKKELEN ER FAGFELLEVURDERT

Husbankens rolle: De siste årene har flere har tatt til orde for å styrke boligpolitikken og øke myndighetenes rolle i å forsyne samfunnet med nok boliger og å fordele boligene på en rettferdig måte. Med Boligmeldingen i 2024, varslet regjeringen at de ga Husbanken et utvidet samfunnsoppdrag om å hjelpe flere vanskeligstilte, bidra til at flere kan bli boligeiere og støtte kommunene i deres boligpolitiske arbeid, og at regjeringen gjennom flere grep «gjenreiste Husbanken». Ser vi tilbake på boligpolitikken i perioden siden Husbanken ble opprettet i 1946, er den langt fra gjenreist som boligpolitiskredskap, og har måttet vike plass for de private bankene og de kommersielle interessene i markedet.

Dagens utfordringer på boligmarkedet er store og økende. De skaper økonomiske forskjeller i samfunnet og misnøye blant grupper som faller utenfor. Samtidig som de boligsosiale problemene øker og rammer de ­svakeste, blir utfordringene knyttet til å skaffe seg en rimelig bolig mer utbredt i samfunnet. Spesielt ungdommen rammes av at tersklene for å bli bolig­eier blir stadig høyere. Er det slik at vi må bøye oss for markedskreftene og godta denne utviklingen uten å ta grep? Og hva er det som egentlig hindrer en økt satsing på Husbanken som et bredt boligpolitisk redskap?

Husbankens andel av boligforsyningen

La oss begynne med det siste spørs­målet først. Hvilke hindre møter vi på veien mot en mer aktiv boligpolitikk og en økt ­satsing på Husbanken? De som er ­skeptisk til å styrke Husbankens rolle understreker gjerne at banken kun skal virke som et offentlig supplement til og ikke en ­konkurrent av de private bankene.

I dag retter Husbanken og de private bankene seg mot ulike segmenter av markedet. Når det gjelder lån til privatpersoner, tilbyr Husbanken i hovedsak lån til vanskeligstilte som ikke oppfyller vilkårene for å få tildelt lån i vanlige banker. Med den nye forsøksordningen er det innført startlån til grupper som er noe bedre økonomisk stilt enn de ordinære start­lånsmottakere, men det er et vilkår for tildeling at de har fått avslag eller ikke har rett på høyt nok lån i ordinær bank.

I tillegg tilbyr Husbanken utbyggere, kommuner, boligbyggelag, samskipnader og stiftelser finansiering for å bygge ulike boliger med særskilte formål, som utleieboliger til vanskeligstilte, sykehjems- og omsorgsboliger, og student­boliger. Bransje­aktører og kommuner kan også søke om lån for å bygge eller oppgradere boliger med særskilte miljø- og livsløpskvaliteter, mens privatpersoner kan få lån til å oppgradere egen bolig eller flytte inn i nybygget bolig som har fått godkjent utforming etter slike kvaliteter.1 Låneordningene er utformet og dimensjonert slik at Husbanken ikke fungerer som et bredt politisk verktøy, men mer som et smalt sikkerhetsnett.

Slik har det ikke alltid vært. Figur 1 viser at Husbankens andel av finansieringen av boligbyggingen har falt markant i perioden 1946–2024. Husbanken var den fremste finansiøren av nybyggingen fra den ble opprettet i 1946 og helt ut på 90-tallet. Den ble opprettet som en del av gjenreisingen etter andre verdenskrig for å sikre den allmenne boligforsyningen i en periode med stor boligmangel. Husbanken tilbød rimelige lån, og rentesubsidiene utviklet seg etter hvert til å bli den største utgiftsposten.2

Hvem skal finansiere boligen din? Husbankens rolle før og nå - Ragnhild Dahl - Samfunn og økonomi 2/2025 - figur 1

Som vilkår for å bli tildelt lån ble det stilt ulike krav til boligens kvalitet, da et viktig mål var å heve den generelle boligstandarden i samfunnet samtidig som midlene skulle preges av fornuft og nøkternhet, og dermed sørge for en akseptabel bosituasjon for flest mulig. Et minimumskrav var for eksempel at bo­arealet var på 55 kvadratmeter. I tillegg regulerte staten boligmarkedet gjennom prisreguler­ing i borettslagsektoren og husleiene i det private leiemarkedet.3

Husbankens andel av finansieringen av nybyggingen har falt markant siden storhetstiden rundt 1978 og utover. I perioden fra 1950- til 1970-tallet ble mellom 50 og 75 prosent av all boligbygging i Norge finansiert gjennom Husbanken. Dette ble muliggjort gjennom et tett samarbeid mellom stat, kommune og boligkooperasjoner som OBOS og NBBL. Det var tverrpolitisk enighet om å bli kvitt «gårdeierveldet», og den norske boligmodellen med mål om at flest mulig skulle eie egen bolig – enten privat eller kooperativt – ble gradvis utviklet.

Modellen var kjennetegnet ved at ­staten satte rammene gjennom lovverket og stod for finansiering gjennom Husbanken, kommunene drev arealplanlegging og en aktiv tomtepolitikk og sørget for tilgang på billige tomter, og private og kooperativene stod for selve byggingen.4 Målet var å sikre det brede lag av befolkningen tilgang på rimelig bolig. Et viktig politisk prinsipp var at boutgiftene ikke skulle overstige 20 prosent av en industriarbeiderlønn. I 1973 ble bostøtteordningen formalisert som en statlig støtteordning, etter forløpere som husleiestøtte til barne­familier, eldre og uføre.5

På 1980-tallet begynte en gradvis deregulering og avpolitisering av boligpolitikken. Under Willoch-regjeringen ble kredittmarkedet deregulert. Husbankens låneordninger rettet mot vanlige boliger ble redusert til fordel for selektive ordninger, og pris- og omsetningskontroll på borettslag ble fjernet. Kommunene ble mindre opptatt av planlegging og investering i bolig og begynte å ta markedspris for tomter, og boligbyggelagene ble mer kommersielle. Boutgiftsbelastningen steg, særlig i pressområder, og den sosiale boligbyggingen ble kraftig redusert. Boligkrakket i 1988 førte til at mange husholdninger fikk negativ egenkapital – boligen var verdt mindre enn lånet, og den privatfinansierte boligbyggingen stoppet nesten opp.

I årene under boligkrakket og bank­krisen spilte Husbanken en viktig motkonjunkturrolle ved å holde kredittflyt og boligbyggingen oppe. Av figur 1 framkommer det at Husbanken finansierte nærmere all boligbyggingen i perioden. Nordahl og Barlindhaug (2023) forklarer dette med at lånene fra Husbanken var så sterkt subsidiert at det selv i en lavkonjunktur var mulig å selge boliger med disse rentesubsidiene.

Utover 90-tallet ble Husbankens rolle i boligfinansieringen svekket, og de private bankene tok over en stadig større del av finansieringen. Sørvoll (2011) karakteriserer perioden som en gradvis boligsosial vending, der statens rolle ble å tilrettelegge for «velfungerende boligmarkeder». Grunntanken var at de fleste skal greie seg på boligmarkedet med egne ressurser og at politisk innsats rettes mot bestemte målgruppers utfordringer, som eldre, uføre, økonomisk vanskeligstilte, psykisk- og fysisk utviklingshemmede, rusmisbrukere, psykiatriske pasienter og flyktninger. Husbanken gikk fra å være en allmenn boligbank for folk flest til ­velferdsetat.6

I tråd med dette endret de boligsosiale virkemidlene seg fra å være generelle til vektlegging av selektive låne- og støtte­ordninger, og det skjedde en dreining fra tilbudside- til etterspørselsidestimulerende virkemidler.7

Fra 1996 ble rentesubsidiene avviklet, og Husbankrenten ble knyttet tettere til markedsrenta8 De private bankene mente likevel at Husbankens virksomhet skapte konkurransevridning, og det var press for å redusere bankens markedsandel.

Utover 2000-tallet ble finansieringen gradvis vridd fra nye boliger til brukte, og bostøtten ble et sentralt virkemiddel (ibid). Grunntonen var markedstenkning og selektivitet (Annaniassen, 2006). Det ble økt fokus på miljøvennlig og universell boligbygging og boområder, og bygging for definerte målgrupper. Husbankens innsats dreide seg mot bostedsløse, vanskeligstilte og samspill med kommunene i deres boligsosiale arbeid.

Fra 2000 til 2020 lå Husbankens andel av bolig­finansieringen på 15–20 prosent. I 2022 nådde andelen et historisk lavpunkt på 9 prosent, men økte til 14 prosent i 2023. I 2024 har Husbanken styrket sin funksjon i å finansiere nye boliger til en andel på 31 prosent, noe som kan forklares med en kombinasjon av lavere total boligbygging og økte offentlige bevilgninger.9

Husbankens rolle: Deregulering og boligkrise

Dereguleringen og avpolitiseringen betyr at boligmarkedet i liten grad er skjermet fra markedskreftene. Etter pandemien har markedsprisene steget kraftig, og de boligsosiale utfordringene har økt. Boligmarkedet har vært preget av økte kostnader og usikkerhet som rammer både husholdningene, kommunene og utbyggerne.10

De økte kostnadene rammer de fattigste hardest.11 Boutgiftsbelastningen er generelt høy for leietakere, har økt kraftig for eiere, og stadig flere bruker over 40 prosent av inntekten sin på å bo.12 Press på leiemarkedet, høyere husleier, renter og vekst i levekostnader reduserer lavinntektshusstanders låneevne og mulighet til å gå fra å leie til å eie bolig, og kan gjøre det vanskeligere for økonomisk utsatte grupper å beholde boligen. 

Parallelt har det vært store demo­grafiske endringer som øker behovet for og konkurransen om leieboligene. Kommunene har tatt imot om lag 100 000 flyktninger siden 2022, og er bedt om å ta imot 13 000 neste år.13 Aldringen av befolkningen medfører økt behov for sykehjem, omsorgsplasser og egnede boliger i distriktene. I tillegg rammes kommunenes mulighetsrom til å framskaffe og bygge boliger av høye renter og strukturreformer som medfører pålegg om å løse stadig mer krevende oppgaver uten at ­ressursene øker tilsvarende.

Husbanken anslår at det var 500 flere bostedsløse i 2024 enn i 2023, og det er en økning i antall barnefamilier i midlertidig botilbud og i varigheten av oppholdet.14 Riksrevisjonen har kommet med sterk kritikk av myndighetene for at helse- og velferdstjenesten svikter de aller svakeste på boligmarkedet – personer med samtidig rus- og psykiatrilidelse. De understreker at bostedsløsheten i gruppa er et stort og økende problem, og at kommunene ikke klarer å skaffe egnede boliger.15

SØA har analysert leiemarkedet de senere årene, og finner at en rekke indikatorer taler for økt press og fortregning, spesielt i større byer. De trekker blant annet fram at det har vært en sterk vekst i leieprisene, en økning i andelen leietakere, flere i midlertidig opphold, flere mot­takere av bostøtte og depositumsgaranti, og vekst i søknader og avslag på kommunale boliger.16

På tilbudssiden trekker de fram lav boligbygging i sentrale områder, lav lønnsomhet i utleie, økt kortidsleie, færre sekundærboliger og noe lavere profesjonelt utleie, men at økt tilbud av studentboliger og kommunale boliger (og trolig sokkelboliger) har motvirket dette noe.

De siste tiårene har boligprisene økt kraftig sammenlignet med lønnsveksten, og mange unge sliter med å komme inn på markedet. Terskelen for å bli boligeier har blitt stadig høyere, og LOs fagarbeiderindeks for 2024 viser et tydelig fall i andelen boliger arbeidsfolk har råd til å kjøpe.17

Den sterke prisveksten både skaper og forsterker økonomiske forskjeller i samfunnet, blant annet ved å øke betydningen av foreldrehjelp for å etablere seg på eiermarkedet.18

Den sterke prisveksten kan også ramme arbeidsmarkedet og produktiviteten, med en utvikling der folk med vanlige inntekter ikke har råd til å bo i byene eller bo der jobbene er.19

I mange av distriktskommunene preges markedene av å være stagnerende og ensartede med lite bygging og en boligmasse som ikke nødvendigvis er tilpasset behovene.20 Det er ofte et lite tilbud av leiligheter, og boligmassen kan være eldre og i dårligere stand.21 Særlig er det få sentrumsnære tilgjengelige boliger for eldre i de minst sentrale kommunene.

For å hindre fraflytting av distriktene, må boligmassen oppgraderes så den er tilpasset behovene til prøveboere, arbeidskraft og unge i etableringsfasen. Flere omsorgsboliger i sentrum av en distriktskommune i kommunal eie eller disposisjon vil også være et godt virkemiddel for å styrke og skape et mer differensiert boligtilbud her.

Utfordringene på boligmarkedet er flere, sammensatte og utbredt. Press på leiemarkedet, knapphet på rimelige eie- og leieboliger og sterk boligprisvekst rammer botryggheten til vanskeligstilte og skaper økte etableringsutfordringer for husholdninger med lave inntekter.

Unge voksne opplever stadig høyere terskler for å komme seg inn på boligmarkedet, arbeidsfolk har råd til en mindre del av boligene og foreldre med små barn må pendle store avstander mens eldre opplever knapphet på sykehjemsplasser og aldersvennlige boliger.

De uheldige konsekvensene som vi risikerer er blant andre økende økonomiske forskjeller og levekårsutfordringer, flere vanskeligstilte på boligmarkedet, og en mindre produktiv arbeidsstyrke.

Sviktende boligbygging

For å møte situasjonen, er en ambisiøs politikk som favner bredt med en rekke tiltak og virkemidler nødvendig. Dette ­inkluderer selektive virkemidler som økt  bostøtte, startlån og kommunale leieboliger, i tillegg til en generell satsing på bygging av rimelige boliger. En hovedutfordring som må løses er mangelen på rimelige boliger som husholdningene har råd til å kjøpe, leie og bo i i en situasjon preget av at boligbyggingen de senere ­årene har vært på et svært lavt nivå.

Figur 2. Antall årlige igangsettelser fra 2020 til 2024. Kilde: SSB, tabell: 05940. Byggeareal. Boliger og bruksareal til bolig, etter bygningstype (K) 2000–2024.
ÅrAntall boliger
202029 948
202130 091
202229 727
202322 778
202418 679

 
På lang sikt må boligbyggingen følge veksten i antallet husstander for å oppnå balanse i markedet. Prognosesenteret har beregnet at det bør tilføres om lag 29 400 nye boliger til markedet hvert år, inkludert studentboliger og omsorgsboliger. Figur 2 viser at boligbyggingen var svært lav i 2023 og 2024. Antallet igangsettelsestillatelser som ble gitt i 2024 har ikke vært lavere siden 1993.

Det store underskuddet på boliger øker sannsynligheten for ytterligere prisvekst, knapphet på boliger, høyere terskler for å etablere seg og boligsosiale utfordringer i årene framover. Boligmarkedet og boligbyggingen er svært konjunkturfølsomme så lenge de styres av markedskreftene alene. Nivået på boligbyggingen og antall igangsettelser har en nær sammenheng med den overordnede økonomiske situasjonen i et land, og brukes som en ledende indikator for den økonomiske aktiviteten.

I nedgangstider kan økte renter og økonomisk usikkerhet i markedet føre til at husholdningene blir mer forsiktig med å kjøpe bolig, og de vil gjerne selge boligen de sitter på før de kjøper i nyboligmarkedet.22 Bruktboligmarkedet går tregere, med stagnerende eller lavere priser, og det tar lengre tid for husholdningen å få frigjort kapital – noe som igjen fører til at forhåndssalget av boliger kan falle. ­

Bankene krever typisk nok at en viss andel av prosjektene er forhåndssolgt for å gi byggelån, og dermed kommer ikke byggingen i gang på grunn av mangel på kreditt. Usikkerheten i markedet og den sterke veksten i bygge- og finansieringskostandene de senere årene har medført at det mange steder er krevende for utbyggerne å få lønnsomme prosjekter.23

Regjeringen har et politisk mål om å bygge 130 000 boliger innen 2030, og har nedsatt en arbeidsgruppe som har kommet med 72 tiltak for raskere byggestart. Forslagene til arbeidsgruppa dreier seg i hovedsak om effektivisering av plan- og byggesaksprossesser i kommunene og færre reguleringer.

Statistisk sentralbyrå (SSB) kommenterer at tiltakene vil bidra til boligbyggging på lengre sikt, men understreker at hoveddriverne for oppbremsingen av boligbyggingen de siste årene er den sterke økningen i byggekostnader for boliger, høye lånekostnader og dårlig kreditttilgang for utbyggere på grunn av lavt nyboligsalg. SSB skriver at nyboligprisene vokser raskere enn bruktprisene og demper salget av nyboliger, og at disse strukturelle forholdene vedvarer.24 Byrået forventer en økt, men fortsatt lav boligbygging videre i prognoseperioden.25

Når de private ikke bygger på grunn av manglende lønnsomhet, kan det offentlige bidra til byggingen enten ved å tilby subsidier og støtte som får regnestykket til å gå opp for de private utbyggerne, stiftelsene og boligbyggelagene, eller ved å stå for byggingen selv. Det siste har vi liten tradisjon for i Norge, hvor vi har valgt  en modell der boligbyggelagene har stått for boligbygging i byene i samarbeid med kommune og stat. På bygda var det selvbygging og kjøp av enebolig med støtte fra Husbanken som dominerte.

De senere årene har regjeringen framhevet at Husbanken kan bidra til å holde hjulene i gang i krevende tider. Husbankens andel av finansieringen har riktignok økt betydelig de siste årene, fra 9 prosent i 2022 til en andel på 30 prosent i 2024. Totalt i samfunnet ble det imidlertid bygget altfor få boliger, og forsyningen må øke for å komme på et nivå som bidrar til å hente inn etterslep og dekke behovene framover. Det er derfor skuffende at regjeringen foreslår å redusere Husbankens låneramme i sitt forslag til statsbudsjett for 2026 med om lag to milliarder kroner.

Husbankens rolle: Den tredje boligsektor

Sammenlignet med de andre nordiske landene har Norge hatt en lav sosial boligbygging.26 Den sosiale ­boligbyggingen har i hovedsak vært kommunale utleieboliger som utgjør en svært liten andel av markedet, er sterkt behovsprøvd og kan være utfordrende for bomiljøet. Boligene kan preges av stor gjennomstrømming, og prisene følger i hovedsak gjengs leie.

Kommunene kan skaffe flere leieboliger ved å inngå tilvisningsavtaler med Husbanken og utbyggere. Tilvisningsboliger skal være boliger av samme kvalitet som eieboliger i trygge bomiljøer. Husbankens  lån til utleieboliger kan tildeles kommuner, eller private utbyggere som inngår avtale med kommunen der kommunen får tilvisningssrett til minst 40 prosent av boligene til vanskeligstilte.

Husbanken melder at etterspørselen etter dette lånet halverte seg gjennnom 2024, og viser blant annet til bortfall av tilskudd til leieboliger. Det var også en markant nedgang i antall tilvisningsavtaler. Gitt den økonomiske situasjonen, er det utfordrende for aktører å sette en husleie som er høy nok til å få tilfredsstillende økonomi i prosjektene, samtidig som den kan betjenes av vanskeligstilte på boligmarkedet.27

I Danmark utgjør den allmenne boligsektoren rundt 20 prosent av bolig­massen, mens kommunale boliger i ­Sverige står for ca. 15 prosent (2023). Disse er utleieboliger eid av kommunale selskaper som vanligvis er organisert som aksjeselskaper med kommunen som eneeier.28 Til forskjell fra Norge, hvor sosial boligbygging primært er for de mest trengende, har Sverige hatt en generell ordning der kommunale boliger er tilgjengelige for alle inntektsgrupper.29

Finlands boligpolitikk bygger på den statlige Aravalåneordningen, som kan sammenlignes med Husbanken i Norge, men med sterkere vekt på sosial boligbygging. Tidligere var det ingen behovsprøving for Arava-boliger eller -lån, men ordningen har gradvis blitt mer selektiv.30

Gjennom oppbygging av en tredje boligsektor og en sektor som er skjermet for markedspris, er det mulig å nå grupper som er bedre stilt enn dem som kvalifiserer for kommunale boliger, men som av ulike årsaker ønsker eller behov for rimeligere boliger enn dem som er tilgjengelig til markedspriser/markedsleie.

Johan Ditlef Martens argumenterer i en artikkel om sosial boligbygging og byutvikling i Norden for at vi bør gjenoppta politikken med pris- og omsetnings­kontrollerte boliger gjennom boligkooperasjonen og en forbedret utgave av dagens utleiemarked, og etablere en tredje sektor basert på de samme prinsippene som den sosiale boligbyggingen vi hadde tidligere:

Fram til midt på 1980-tallet, hadde Norge en sosial boligbygging der om lag 15 prosent av boligene var pris-, kvalitets- og omsetningskontrollerte gjennom boligkooperasjonen. Staten bidro med gunstige husbanklån, og kommunene stilte med rimelige tomter. Sammen med de kommunale boligene utgjorde den sosiale sektoren nærmere 20 prosent av boligmassen, slik det fortsatt er i Danmark.31

Videre drøfter han at de sentrale virkemidlene for byggingen den gangen var subsiderte lån gjennom rimelig husbankrente, rimelige tomter og fritak for merverdiavgift. I dag vil rimelige kommunale tomter kunne være det viktigste virkemidlet, og understreker behovet for at kommunene driver aktiv tomtepolitikk og ikke selger seg ut.

Flere må få lån i Husbanken

Husbankens låneordninger rettet mot vanskeligstilte er svært viktige, men dekker bare en liten andel av husholdninger med behov. I startlånsanalysen 2024 melder Husbanken at ordningen er under press som følge av økte renter, høye kostnader og boligpriser. Husbanken registrerer at gjennomsnittsinntekten til mottakerne stiger mer enn gjennomsnittlig inntektsvekst, og forklarer utviklingen med at personer med de laveste ­inntektene faller ut av ordningen.32 I tillegg øker etableringsutfordringene også for dem med vanlige inntekter.

Flere bør få mulighet til å ta opp lån for å skaffe seg en bolig, og rentesubsidieringen av lånene bør øke. Økt statlig subsidiering av boliglån er en politikk som ikke trenger å koste noe, ved at staten bruker sin sterke stilling i kapitalmarkedene til å framskaffe kapital med rentekostnader langt under det private husholdninger med begrensede inntekter kan oppnå i det kommersielle markedet.

Er EØS-reglene et hinder for en utvidet rolle for Husbanken, økt offentlig boligbygging og rimelige lån til flere?

Boligpolitikk er i utgangspunktet ikke et felles politikkområde for EU, men de ­enkelte medlemsstatenes ansvar. Boligpolitikken blir likevel berørt av EUs regelverk gjennom andre områder som miljø, sosialpolitikk og økonomi, herunder konkurranse- og statsstøtteregelverket.33

I 1995 klaget bankforeningen (dagens FNO) Husbanken inn for EFTAs overvåkingsorgan (ESA), begrunnet med at Husbankens lånevirksomhet hindret konkurransen i kredittmarkedet og derfor var i strid med EØS-avtalens regler om konkurranse og statsstøtte.

Klagen omhandlet konkurranseforholdene i utlånsmarkedet for de kommersielle bankene på den ene siden og Husbanken på den andre. Foreningen fremmet at Husbanken var skjermet for konkurranse på grunn av rammevilkårene Husbanken opererte under, og trakk blant annet fram de årlige overføringene på statsbudsjettet. Klagen ble avvist i 1997.

Videre mente ESA at Husbankens virksomhet ikke var i strid med statsstøttereglene. I utgangspunktet skal alle foretak følge avtalens konkurranseregler, men unntak kan gis dersom et foretak har fått et klart definert oppdrag fra staten om å levere en tjeneste av allmenn økonomisk betydning, og dersom tiltakene er nødvendig og proposjonale og ikke påvirker handelen mellom EØS-land i urimelig grad.

ESA konkluderte med at selv om Husbanken mottok statsstøtte, var virksomheten lovlig fordi Husbankens boligpolitiske virke falt inn under ­tjenester av allmenn økonomisk betydning. Dette inkluderte også det ikke-behovsprøvde oppføringslånet som var lånet som tradisjonelt var brukt boligpolitisk for å øke den generelle boligforsyningen.34

Vedtaket ble imidlertid samme året påklaget av FNO for mangelfull behandling av handels- og konkurransevrid­ninger og sendt til EFTA-domstolen som ugyldiggjorde det opprinnelige vedtaket og oversendte det til ny behandling. I 2000 fattet ESA på ny vedtak i saken. Denne gangen ble klagemålet også avvist.

ESA gjorde en proporsjonalitetsvurdering og vurderte Husbankens rolle opp mot målene for boligpolitikken, og mente at Husbankens system er rimelig tilpasset målene for bolipolitikken og at det ikke er noe som tyder på at utlånsvirksomheten til Husbanken påvirker markedsutviklingen på en uheldig måte.35

Rom for nasjonal boligpolitikk

Avgjørelsen i EFTA-domstolen tyder på et stort rom for å bruke Husbanken for å løse boligsosiale problemer. Det er svært viktig at politikerne ikke forsømmer ­mulighetene de har for å løse utfordringene på boligmarkedet innenfor EØS-avtalen.

Bolig er ofte trukket fram som en av velferdspilarene i samfunnet ved siden av helse, utdanning og inntektssikrings­ordningene. EØS-avtalens utgangspunkt var å regulere handelspolitikken i det indre markedet og å la de enkelte landene ha selvbestemmelse når det gjaldt velferdsproduksjon.

Likevel kan konkurransereglene hindre en utvidelse av generelle ordninger på boligmarkedet  og utlån til bredere grupper – hvis man aksepterer EUs vurdering av støtte til bolig som en økonomisk vare og som en konkurransefordel overfor private banker eller utbyggere.

Enhver økonomisk form for støtte – enten det er lån, tilskudd eller billige tomter fra kommunen – kan bli ansett som en ulovlig konkurransefordel med mindre det faller innunder artikkel 59(2) «Tjenester av allmenn økonomisk interesse». Her er «social housing» definert som boliger rettet mot «disadvantaged citizens or socially less advantaged groups, who due to solvency constraints are unable to obtain housing at market conditions».

Nylig hadde EU-kommisjonene et forslag om statsstøtte til boligtiltak ute på høring som skal gjøre det enklere med offentlig støtte til rimelige boliger for andre målgrupper enn de mest vanskeligstilte. Norge er som kjent ikke alene om å oppleve store utfordringer på boligmarkedet. Svikt i boligbygging, knapphet på rimelige boliger, flere bostedsløse, kortidsutleie og sterkt økende leve- og bokostnader er felles utviklingstrekk i de europeiske landene.36

I dag er reglene for «sosiale boliger» omfattet av gruppeunntaket for tjenester av allmenn økonomisk betydning, men når det gjelder rimelige boliger er ikke reglene like enkle.37

Gruppeunntaket innebærer at det er mulig å tildele statsstøtte uten godkjenning fra ESA. Europakommisjonen foreslår at det tas inn nye regler for «rimelige boliger» som en ny kategori i tillegg til sosiale boliger. Rimelige boliger defineres som «households, who are not able, due to market outcomes and noteably market failures, to access housing at affordable conditions».

EUs økte oppmerksomhet omkring boligpolitikk og boligkrisen bør benyttes for å få på plass forbedringer og en tydeliggjøring av det nasjonale handlingsrommet innenfor EØS-avtalen. For å dekke behovet for boligsosiale løsninger, tilgangen på rimelige boliger og gunstige låneordninger, må politikerne utnytte handlingsrommet og fleksibiliteten i regelverket og etablere bolig­politiske løsninger som temmer markedskreftene og kan gå på tvers av de private bankenes interesser.

Både med tanke på skaleringen av finansieringen av nybyggingen og innretningen på låneordningene, gjør de store utfordringene på boligmarkedet det nødvendig at politikerne fører en offensiv politikk – med Husbanken som det viktigste boligpolitiske redskapet.

NOTER

1   Husbanken (2025)a.

2   J. D. Martens (2023).

3   Husbanken (2025)b.

4   J. D. Martens (2023).

5   Ekspertgruppe oppnevnt av det daværende KDD (2022).

6   J. Sørvoll (2011).

7   J. Sørvoll (2021).

8   Ibid.

9   Husbanken (2024).

10  E. C. Bjøru, F. W. Eggen, M. M. Frisell, M. Norberg-Schulz, J. R. Endre og R. Røtnes (2023).

11  Ibid.

12  K. S. Støren (2025).

13  IMDi (2025).

14  Husbanken(2025).

15  Riksrevisjonen (2025).

16  F.A. Benedictov, E. C. Bjøru, M. M. Frisell, M. Iversen, A. B. Lanestedt og T. Merker (2025).

17  M. Norberg-Schulz og M. L. Storo (2024).

18  E. G. Wold og G. J. Natvik (2023).

19  M. Norberg-Schulz og M. L. Storo (2024).

20  NOU 2020: 15 Det handler om Norge.

21  KDD (2025). Regionale utviklingstrekk 2016.

22  E. C. Bjøru, F. W. Eggen, M. M. Frisell, M. Norberg-Schulz,
J. R. Endre og R. Røtnes (2023).

23  Ibid.

24  SSB (2025). Økonomiske analyser 2/2025.

25  SSB (2025). Økonomiske analyser 3/2025..

26  J. D. Martens (2023).

27  Husbanken (2024)b.

28  J. D. Martens (2023).

29  Ibid.

30  Ibid.

31  J. D. Martens (2025).

32  Husbanken (2024)c.

33  M. Indset (2010).

34  J. Sørvoll (2021).

35  J. Sørvoll (2021), side 77.

36  Kommisjonen ber om innspill til nye statsstøtteregler for rimelige boliger – stortinget.no.

37     Ibid.

REFERANSER

Benedictov, A., Bjøru, E. C., Frisell, M. M., Iversen, M., Lanestedt, A. B. og Merker, T. (2025). Fortrengning i leie­markedet. Rapport nr. 27-2025 fra SØA.

Benedictow, A., Gamrath, T., Gran, B., Iversen, M. og Larsen, E. R. (2025). Bolighorisont 2030: Hva bremser boligbyggingen, og hva kan få opp byggetakten? Rapport nr. 16-2025 fra SØA. Hentet fra https://samfunnsokonomisk-analyse.no/

Bjøru, E. C., Eggen F. W., Frisell, M. M., Norberg-Schulz, M., Endre J. R. og Røtnes R. (2023). Effekter av kostnadsøkninger og usikkerhet i boligmarkedet. Rapport nr. 14-2023 fra SØA. Hentet fra http://www.kudos.dfo.no

Ekspertgruppe oppnevnt av det daværende KDD. (2022). Bostøtten – Opprydning og forankring. DSS 04/2022. Hentet fra https://www.regjeringen.no/

Husbanken. (2024)a. Veileder for lån fra Husbanken. Hentet fra http://www.husbanken.no

Husbanken. (2024)b. Statusvurdering om leiemarkedet 2024. Husbankens rapportserie nr. 1/2025. Hentet fra
http://www.husbanken.no

Husbanken. (2024)c. Startlånsanalysen 2024: Startlån – et viktig virkemiddel i et krevende marked. Husbankens rapportserie nr. 3/2025. Hentet fra http://www.husbanken.no

Husbanken. (2025). Husbanken si
historie. Hentet fra http://www.husbanken.no

Husbanken. (2025). Årsrapport 2024. Alle skal bo godt og trygt. Hentet fra http://www.husbanken.no

IMDi. (2025). Ber kommunane busetja
13 000 flyktningar i 2026. Hentet fra https:// www.imdi.no

Indset, M. (2010). EU og nasjonal bolig­politikk. NIBR-Notat 2010:112. Hentet fra https://oda.oslomet.no

KDD. (2025). Regionale utviklingstrekk 2025. Rapport. Hentet fra https://www.regjeringen.no

Martens, J.-D. (2023). Husbanken ­(historie). Store norske leksikon. Hentet fra https:/www.snl.no

Martens, J.-D. (2023). Sosial boligbygging i Norge. Store norske leksikon på
snl.no. Hentet fra https://www.snl.no

Martens, J.-D. (2025). En tredje bolig­sektor er mulig – Sosial boligbygging i Norden. Hentet fra https://bullby.net

Nordahl, B. I. og Barlindhaug, R. (2023). Tiltak og virkemidler for å stimulere boligbygging og boligsektoren i lavkonjunktur. NIBR-notat 2023:119. Hentet fra http://www.kudos.dfo.no

Norberg-Schulz, M. og Storo, M. L. (2024). Fagarbeiderindeksen 2024: Hvor
skal arbeidsfolka bo? Rapport nr. 39-2024 fra SØA. Hentet fra http://www.lo.no

NOU 2020: 15 (2020). Det handler om Norge. Hentet fra https://www.regjeringen.no

Riksrevisjonen. (2025). Myndighetene svikter en sårbar gruppe. Hentet fra: http://www.riksrevisjonen.no

SSB. (2025). Konjunkturutvikling i norsk og internasjonal økonomi. Økonomiske ­analyser 2/2025. Hentet fra https://ssb.no

SSB. (2025). Konjunkturutvikling i norsk og internasjonal økonomi. Økonomiske analyser 3/2025. Hentet fra https://www.ssb.no

Støren, K. S. (2025). Det er blitt mye dyrere å bo. Hentet fra https://www.ssb.no/

Sørvoll, J. (2011). Den boligsosiale ­vendingen. Norsk boligpolitikk fra midten av 1990-tallet i historisk perspektiv. Trykket vedlegg til NOU 2011: 15 Rom for alle. Hentet fra http://www.regjeringen.no

Sørvoll, J. (2021) Husbanken og boligpolitikken 1996–2021. En jubileumsbok. Oslo: Cappelen Damm Akademisk.

Wold, E. G. og Natvik, G. J. (2023). Ulikhet går i arv via boligmarkedet. BI Business Review. Hentet fra https://www.bi.no