Madeleine Muldbakken M.A. i samfunnspsykologi, tilknyttet forskningssenteret Include ved Universitetet i Oslo
Charlie Dina Dickhausen master i kultur- og samfunnspsykologi (UiO), arbeider i Spire
Bengt Andersen (PhD, UiO), sosialantropolog og byforsker ved Arbeidsforskningsinstituttet, OsloMet
Foto: Madeleine Muldbakken
Artikkelen er publisert i Samfunn og økonomi 2/2025
Byutviklingen i Oslo: I samfunnet er det hele tiden ulike motsetningsforhold, friksjoner og interessemotsetninger. Ser vi til byutviklingen og boligmarkedet, er spenningene sterkest i Oslo. Prisene i leiemarkedet er betydelig høyere enn i andre norske storbyer (Stende, 2024), og konsekvensen er økende ulikhet. Aftenposten skrev nylig om en leietaker som måtte selge eiendeler på Finn.no for å klare husleia (Strandberg et al., 2025). Samtidig tjener boligeiere på den samme prisveksten. Men for de aller fleste som leier bolig i Oslo er ikke det å kjøpe egen bolig et alternativ. Ny forskning viser at andelen leietakere som har mulighet til å kjøpe bolig i Oslo er på kun fem prosent (Lindquist et al., 2025). Å stå utenfor eierlinja i Oslo betyr ikke bare en dyr og usikker bosituasjon, men reflekterer også de dype sosiale og økonomiske skillelinjene som preger byen i møte med pågående byutvikling.
Oslo har i lang tid hatt en betydelig befolkningsvekst, hvor både byen og forstedene vokser og fortettes. Regionen preges av stort mangfold og økonomiske forskjeller både innad i og mellom bydeler. Kontrasten er særlig stor i Bydel Gamle Oslo, som blant annet omfatter Grønland – et nabolag kjent for kulturelt mangfold, men også levekårsutfordringer (Brattbakk & Andersen, 2018; Brattbakk et al., 2017).
Samtidig har Grønland unike nabolagskvaliteter som mange av innbyggerne frykter å miste i den pågående og planlagte utviklingen av en rekke oppgraderings- og høyhusprosjekter rundt området. Her blir det tydelig hvordan befolkningens behov for et godt sted å bo og kapitalinteresser ikke alltid lar seg forene, noe byforskere lenge har påpekt (Andersen et al., 2021; Smith, 1996). Slik kan Grønland og Bydel Gamle Oslo fungere som et forstørrelsesglass for mange av de utfordringene vi står overfor i byutvikling og boligmarkedet i byer i dag.
Byutvikling kan oppfattes som et noe mytisk begrep, som får byen til å framstå som et prosjekt i stadig forbedring. I praksis er målene for «utviklingen» ofte uklare, aktørene mange og konsekvensene vanskelige å forutse. Innbyggere kjemper side om side med sterke kapitalinteresser (Dickhausen & Muldbakken, 2024), og det er lite tvil om at maktforholdet i byutviklingen ofte er skjevt. Boligmarkedet er utvilsomt en del av det skjeve maktforholdet, men kan oppleves som en selvfølge eller naturlov, utenfor politisk kontroll.
Vi står overfor en samfunnsfloke, et sammensatt og gjenstridig problem uten enkle løsninger, der tiltak på ett område kan skape nye utfordringer på et annet. Ingen enkeltaktører kan alene stilles til ansvar, og ingen sektor kan alene stå for løsningene.
Likevel er det ikke et alternativ å la være å prøve, for spenningene øker og konsekvensene kan bli enda større enn dem vi allerede ser. Hva mister vi hvis vi fortsetter å utvikle byen vår som vi gjør nå, og hvilke muligheter finnes for å styre utviklingen i en mer inkluderende og rettferdig retning?
Byutviklingen i Oslo: Fokus Grønland
Som nevnt kommer motsetningene mellom kapitalinteresser og befolkningens interesser særlig tydelig til uttrykk i Bydel Gamle Oslo. I samme bydel som Fjordbyens velstående Sørenga, på andre siden av togskinnene fra de høye kontorbyggene på Barcode, finner vi Grønland. Her er det et rikt kulturelt mangfold, kommunale gårder, rimelige grønnsaktorg, moskeer og kirker, fengsel og rusinstitusjoner – på mange måter et rikere byliv enn i resten av byen.
Grønland er også et lokalsamfunn og nabolag der gjensidig avhengighet, solidaritet og samhold står sterkt. Her går man litt saktere i gatene, hilser på hverandre, henter naboens barn, passer butikken og stiller opp når det trengs. Her henger det palestinaflagg i hver bygård, og her er det alltid folk i gatebildet.
Dette er kvaliteter mange av innbyggerne setter stor pris på og ønsker å beholde. Samtidig lever mange innbyggere på Grønland i fattigdom og trangboddhet. I tillegg er det en betydelig andel av innbyggerne som leier og høy grad av befolkningsutskiftning.
Forskning internasjonalt tyder på at høy utskiftning kan være assosiert med redusert sosialt samhold og lavere grad av positiv sosial kontroll, noe som igjen kan øke forekomsten av gatekriminalitet (Braakmann, 2023). Dette kan videre bidra til ytterligere inn- og utflytting, og på den måten skapes en lokal spiral som kan være vanskelig å bryte.
Kontrasten til de omkringliggende nabolagene i bydelen, og de planlagte nye prosjektene rundt Oslo S, er slående. Nye kontorbygg har de siste årene reist seg i utkanten av Grønland, og flere høyhus, som Spektrum og Nye Landbrukskvartalet, er på vei.
Endringene møter stor motstand i lokalbefolkningen. Dette er det mange grunner til, men en felles forståelse ser ut til å være at nabolagskvalitetene de setter pris på ved Grønland trues av prisøkningen som utviklingen bringer med seg (Dickhausen & Muldbakken, 2024).
Fremmedgjørende og ekskluderende utvikling
Vår egen og andres forskning har vist at mange beboere på Tøyen og Grønland har opplevd planlagte og gjennomførte endringer som fremmedgjørende og ekskluderende (Huse, 2010; Dickhausen & Muldbakken, 2024). Et slikt eksempel er når store eiendomsbesittere kvitter seg med «småskala» leietakere som ikke passer inn fordi en mer kjøpesterk konsumentgruppe, som vil gi høyere inntekter til utleier, skal ønskes velkommen. Også kommunens innsats kan tidvis oppleves ekskluderende eller konfliktskapende.
I vår Tøyen-spørreundersøkelse var oppfatningene delte når det gjaldt hvorvidt området hadde endret seg betydelig eller ikke, etter både private og offentlige initiativer (som områdeløft). For eksempel uttalte en norsk-somalisk mor bosatt i en kommunal bolig at det fortsatt var for mye kriminell aktivitet på Tøyen, men at hun likevel ikke ønsket å flytte fra området.
Andre beboere i kommunale boliger klaget derimot over at en oppgradert lekeplass tiltrakk seg brukere som lagde mye støy sent på kvelden, noe som gjorde det vanskelig for barna deres å sovne. En annen mor, også bosatt i kommunal bolig, hevdet at områdesatsingen som var igangsatt gjorde det umulig for hennes familie å bli boende, og hun opplyste at hun nylig hadde mottatt en utkastelsesordre.
Fra vår nyeste studie, gjennomført i 2023, vet vi at denne opplevelsen av områdeløft og tiltak fortsatt var gjeldende (Dickhausen & Muldbakken, 2024). I våre intervjuer med beboere på Grønland kommenterte flere at endringene ikke opplevdes organisk eller nedenfra, men påtatt. Det var en gjengs oppfatning at områdeløftet i større grad burde handlet om å kartlegge og styrke de eksisterende ressursene og lavterskeltilbudene i nabolaget, framfor å fortrenge dem gjennom fysiske oppgraderinger.
Innbyggernes motstand handler derfor ikke nødvendigvis om å avvise all endring, men om å beskytte nabolaget mot tiltak som ikke gagner dem. Når byutvikling først og fremst drives av kapitalinteresser og standardiserte prosjekter, risikerer man å overse de ressursene og fellesskapene som allerede finnes lokalt, og oppnå lokalt forankret byutvikling.
Fysiske oppgraderinger følges av økte bolig- og leiepriser, og dermed tap av naboer og en gradvis utarming av mangfold og kultur på Grønland. Reaksjonene er derfor ikke bare enkelthistorier, men uttrykk for en mer grunnleggende konflikt i byutviklingen – hvem byen bygges for, og hvem som faller utenfor.
Byutviklingen i Oslo: Manglende kvalitets- og nabolagsbygging
Også i tilgrensende transformasjonsområder som på Ensjø, der området har gått fra «bilby» til «boligby», har flere beboere gitt klart uttrykk for frustrasjon. Her mente flere at myndighetene burde hatt en sterkere hånd på rattet under planleggingen og utbyggingen av boligfeltene. Ifølge de misfornøyde boligkjøperne, klarte ikke utbyggerne å levere det nabolaget eller lokalsamfunnet beboerne så for seg da de kjøpte seg inn i den nye boligbyen. Som to av våre respondenter, begge nyinnflyttere på Ensjø, svarte på spørsmålet om hva som skal til for at vi skal få (enda) bedre boligprosjekter og nabolag i Oslo:
Kommunen burde ha ansvaret og tenke helhetlig. Kommunen burde være «ombudsmann» for folk. For å sikre at man får på plass møteplasser og grønne områder før man bygger boliger (respondent 1).
Ha et helt annet fokus på gode boliger med gode møteplasser. I dag er Ensjø allerede ødelagt av entreprenører som bygger for høyt og tett og med dårlig kvalitet (respondent 2).
Blant både kjøpere og leiere var det folk som var skuffet over sluttproduktet markedet eller kommunen hadde levert. Særlig var skuffelsen stor over at politikerne hadde valgt bort det å selv bidra til å en «strengere» styring av byutviklingen (Mouratidis & Andersen, 2024).
Selv om utbyggere ofte reklamerer med fine ambisjoner om sosial bærekraft og inkluderende nabolag, kan vi kanskje ikke forvente at en boligselger skal ta et slikt samfunnsansvar. Det er ikke i deres interesse, for som en storskala boligprodusent sa da vi intervjuet vedkommende: «Ansvaret er ikke vårt når prosjektet er solgt».
Det bør nevnes at forskning på Ensjø viser at beboere har vurdert kvaliteten på boligen de har kjøpt både positivt og negativt (Fjørstad, 2015). Likevel understreker samfunnsøkonom Marie Storli at private aktører ofte har kortsiktige insentiver: Når boliger bygges for å selges raskt, handler det om å holde byggekostnadene nede, ikke om å skape varige, gode hjem (Thon, 2025). Vedlikehold og levetid blir noen andres ansvar og kostnad, mens kvaliteten som beboerne faktisk får, blir lavere.
For utbyggerne er boligen en vare i et marked, mens for beboerne er den først og fremst et hjem – en nødvendig ramme for trygghet, stabilitet og tilhørighet. Når disse perspektivene kolliderer, kan viktige kvaliteter forsvinne i prosessen. Det mangler dermed insentiver til å bygge med helhet, langsiktighet og kvalitet. Resultatet er lite bærekraftig, både økonomisk, sosialt og miljømessig.
Hvordan skal vi løse problemene?
En «tredje boligsektor» har fått stor oppmerksomhet den siste tiden, og er utvilsomt en viktig del av løsningen. Da tenker vi på løsninger som gir alternative ikke-kommersielle boligformer for dem av oss som hverken kvalifiserer for kommunal bolig eller har råd til bolig til markedspris.
Husleia kan da dekke driftskostnader og vedlikehold, uten at boligen gir avkastning. Gjennom medlemsdemokrati, som et styre i et sameie, får beboerne felles innflytelse over forvaltningen av sine hjem og nabolag, og stabiliteten i bomiljøet kan på den måten ivaretas bedre.
I tillegg vil ikke-kommersielle aktører kunne ha et langt tidsperspektiv og insentiv til å bygge kvalitet, i både bygningsmasse og nabolag (Thon, 2025).
Et konkret eksempel på tredje sektor er leieboersamvirker, foreslått av Leieboerforeningen. Dette er ikke-kommersielle leieboliger hvor leietakere er medlemmer av et samvirke. De får en deltakende rolle i forvaltningen av boligen, og gevinsten er en rimelig bolig og bedre juridiske rammer. Samtidig vil en eventuell avkastning forbli i virksomheten og kunne investeres i fellesgoder. I «kjedede leieboersamvirker» kan en større medlemsorganisasjon forvalte det administrative, juridiske og økonomiske, som ventelister og ansiennitet.
Denne modellen er inspirert av den danske allmenboligen. I Danmark har de i flere tiår hatt «almene» – altså ikkekommersielle – boliger, som gir en sjettedel av befolkningen mulighet til å bo trygt og rimelig uten å måtte kjøpe. Sverige og Østerrike har tilsvarende ordninger. Ser vi tilbake i tid på vår egen bolighistorie, har også vi erfaring med borettslag og prisregulering. Dette varte fra etterkrigstida fram til en deregulering av pristak i borettslag ble introdusert på 1980-tallet.
I Oslo var det for eksempel boliger tilknyttet sykehusene der de ansatte fikk et rimelig boligalternativ (Sand, 2010). Andre ordninger er altså mulige! Poenget er ikke å gå tilbake i tid, men å hente inspirasjon til å utvikle en ny boligpolitikk, for å imøtekomme de utfordringene vi nå ser.
For at slike alternativer i det hele tatt skal være mulig å igangsette, trenger vi lovendringer. Plan- og bygningsloven burde gi kommunene mulighet til å regulere prisnivå, bestemme eierform og sammensetning av boligtyper, særlig i pressområder som Bydel Gamle Oslo hvor behovet for rimelige boliger er stort.
For eksempel kunne en satt prosentandel av nye boliger i hvert prosjekt være tilgjengelige for lav- og mellominntektsgrupper, og boligtypene spenne fra ettromsleiligheter til store familieboliger. Samtidig må det etableres subsidier, garantier og finansieringsordninger som gjør det mulig å bygge ikke-kommersielle boliger i stor skala (Boysen, 2025).
Nye prosjekter bør dessuten planlegges som mer enn boliger. Gode og helhetlige nabolag er verdifullt, og det er noe som må med i planleggingen enten det er snakk om eksisterende nabolag som Grønland eller nye nabolag som Ensjø. Dette kan være rom for uformelle møteplasser og lokale initiativer.
Vi trenger god, tidlig, helhetlig og reell medvirkning som kan ivareta og forsterke de nabolagskvalitetene og møteplassene som allerede finnes et sted. Utvikling og endring må forankres lokalt eller oppstå nedenfra, og i noen tilfeller må det kunne være et alternativ å la være å utvikle.
Byutviklingen i Oslo: En fattigere og mer ensformig by
Vi trenger et skikkelig politisk krafttak fra våre politikere! Men det er et paradoks og en demokratisk utfordring at eierlinja fortsatt har bred oppslutning, særlig blant dem som allerede eier, mens de økende forskjellene og de akutte boligproblemene i pressområder i norske storbyer reiser spørsmål ved modellens langsiktige bærekraft.
Boligmarkedet er i dag en ulikhetsmaskin (Galster & Wessel, 2019), og en rotårsak til at forskjellene i samfunnet øker fra generasjon til generasjon. For vi er på vei mot et Oslo der menneskene som bygger, vasker, brødfør og sikrer byen hver dag – nødvendige yrkesgrupper som sykepleiere, politi, brannvesen, lærere og bussjåfører – ikke lenger har råd til å bo og etablere seg der. Når også kunstnere, artister og aktivister skyves ut, blir byen fattigere og mer ensformig. En slik utvikling svekker fellesskap, beredskap, motstandsdyktighet og livskvalitet i byen.
Bolig- og byutvikling er ikke bare spørsmål om murstein og kvadratmeter, men en grunnmur for rettferdighet i samfunnet. Vi må begynne å behandle det som nettopp det.
REFERANSER
Andersen, B., Eline Ander, H. & Skrede, J. (2021). The directors of urban transformation: The case of Oslo. Local Economy, 35(7), 695–713. https://doi.org/10.1177/0269094220988714
Boysen, M. (2025). Boligmarked eller hjem for alle – fra boligkrise til havari. Kolofon Forlag AS.
Braakmann, N. (2023). Residential turnover and crime–Evidence from administrative data for England and Wales. The British Journal of Criminology, 63(6), 1460–1481. https://doi.org/10.1093/bjc/azac090
Brattbakk, I. & Andersen, B. (2018). Barn og unge på Grønland og Tøyen. Trange innerom og risikable uterom (Oslospeilet, nr. 2). https://www.researchgate.net/publication/325972276_Barn_og_unge_pa_Gronland_og_Toyen_Trange_innerom_og_risikable_uterom
Brattbakk, I., Andersen, B., Hagen, A. L., Ruud, M. E., Ander, H. E., Breistrand, H., Skajaa, J. & Dalseide, A. M. (2017). På sporet av det nye Grønland. Sosiokulturell stedsanalyse av Grønland i Bydel Gamle Oslo (AFI Rapport, nr. 4). https://oda.oslomet.no/oda-xmlui/handle/20.500.12199/6503
Dickhausen, C. D. & Muldbakken, M. (2024). Det nye Grønland blir ikke for oss : En kvalitativ studie av innbyggeres opplevelser av gentrifiseringen av Grønland i Oslo. Universitetet i Oslo]. https://www.duo.uio.no/handle/10852/112448
Fjørstad, S. R. (2015). En vurdering av måloppnåelse og bokvalitet på Ensjø : en kvalitativ studie av to nye boligprosjekt [NMBU]. https://nmbu.brage.unit.no/nmbu-xmlui/handle/11250/296268
Galster, G. C. & Wessel, T. (2019). Reproduction of social inequality through housing: A three-generational study from Norway. Social Science Research, 78, 119-136. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.ssresearch.2018.12.016
Huse, T. (2010). Tøyengata: Et nyrikt stykke Norge. Flamme Forlag.
Lindquist, K.-G., Solheim, H. & Vatne, B. H. (2025). Boligkjøpekraft blant norske husholdninger som ikke eier bolig. Tidsskrift for boligforskning, 8(1), 3–18. https://doi.org/10.18261/tfb.8.1.2
Mouratidis, K. & Andersen, B. (2024). What makes people stay longer in the densifying city? Exploring the neighbourhood environment and social ties. Housing Studies, 39(9), 2399–2420. https://doi.org/10.1080/02673037.2023.2185593
Sand, L. N. (2010). Selger omstridte helseboliger for millioner. NRK. Hentet 24. september fra https://www.nrk.no/norge/omstridt-salg-av-helseboliger-1.7108164
Smith, N. (1996). The New Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City. Routledge.
Stende, F. L. (2024). Oslo har fortsatt det dyreste leiemarkedet i Norge. SSB. Hentet 24. september fra https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsundersokelsen/artikler/oslo-har-fortsatt-det-dyreste-leiemarkedet-i-norge
Strandberg, T., Hagelien, M. & Olsen, O. (2025, 2. mars). Der «alle» som eier blir rike, gjør leietagerne i Oslo det dårlig. Aftenposten. https://www.aftenposten.no/okonomi/i/Oo2AqA/utleiemarkedet-i-2025-rekordhoeye-priser-og-faerre-utleieboliger
Thon, T. H. (2025, 1. mai). – Nødvendig at stat og kommune tar større ansvar for boligforsyningen. Arkitektur. Hentet 30. september fra https://www.arkitektur.no/aktuelt/politikk/noedvendig-at-stat-og-kommune-tar-stoerre-ansvar-for-boligforsyningen/