Den (u)mulige tredje boligsektor

Evelyn Dyb forsker 1, OsloMet – storbyuniversitetet
Artikkelen er publisert i Samfunn og økonomi 2/2025

Skyhøye boligpriser og et usikkert leiemarked har aktualisert diskusjonen om å etablere en tredje boligsektor her i landet. Noen ser til nabolandene Danmark og Sverige og andre land med en stor leiesektor som modell eller inspirasjon for et alternativ til dagens leie- og eiesektor. Den historiske utviklingen har frambrakt til dels svært ulike boligsystemer i de nordiske landene, som ellers i hovedsak har like velferdsstatsordninger. Det er ikke uten grunn at Ulf Torgersens uttrykk «Bolig – den vaklende pilaren under velferdsstaten» brukes både i Norge og internasjonalt. I denne artikkelen vises hvordan boligsektorene i Sverige, Danmark og Norge har vokst fram, og hvilke krefter som dro i ulike retninger og endelig trakk det lengste strået. Hensikten er å belyse hvorvidt det er mulig å adoptere det beste fra et veletablert og institusjonalisert boligsystem og innpasse det i våre egne institusjoner og boligstruktur. Avslutningsvis drøftes om det er realistisk å få til en tredje sektor mellom dagens eie- og leiesektor med utgangspunkt i forslag som finnes.

En gruppe boligforskere, inklusive under­tegnede, deltok på den årlige konferansen i European Network for Housing Research i 2013, og hadde valgt seg ut ­ekskursjonen med tittel Ghost Cites. Et søk på «ghost cities» gir stort sett treff på turistattraksjoner, men denne ekskursjonen dreide seg om noe helt annet, nemlig nye boligkomplekser. Vi ble busset rundt på guida tur til splitter nye boligområder i Tarragona, noen mil sør for Barcelona.

Det påfallende var at menneskene som skulle bo der, gå til og fra mellom blokkene, kanskje kikke ut av vinduet for å se på oss – turistene – var fraværende. Kanskje var det beboere i noen av leilig­hetene, men de fleste sto tomme. Vi besøkte flere såkalte Ghost Cities, spøkelsesbyer med flere boligblokker på hvert område. I april 2013, et par måneder før ENHRs boligkonferanse, sto 13,5 prosent av boligene i Spania tomme ifølge offisiell tall. Tallet omfatter både utleieboliger og boliger til salgs.

Dette var i 2013, fem år etter den globale finanskrisa i 2008, som rammet mange hardt og i flere land. Selv deltok jeg i en arbeidsgruppe om hjemløshet og utenforskap på boligkonferansen i Tarragona. Dit kom akademikere og lokale aktivister og snakket om utkastelser fra bolig, som var et stort problem.

I perioden etter at finanskrisa inntraff, ble det gjennomført mellom 200 000 og 400 000 utkast­elser fra boliger og eiendommer i Spania¹ (Cuadrado, 2013). Uoverensstemmelsen mellom tomme boliger, utkastelser og bolignød har fått betegnelsen «det spanske paradoks» (Hoekstra & Vakili-Zad, 2011).

Eksempelet fra Tarragona, som kunne vært hentet fra andre store europeiske byer i samme periode, viser at etterspørsel og/eller pris ikke utelukkende reguleres av forholdet mellom boligbehov og tilbudet av boliger. Overflod av boliger, i dette konkrete tilfellet nybygde boliger som ikke ble solgt, eksisterte side om side med økende bostedsløshet.

Prisen på boligene ble ikke satt ned for å dekke boligbehovet. Utbygger lot dem heller stå tomme. Boligmarkedet er med andre ord mer komplekst enn det framstilles i en del sammenhenger, også i Norge. Nylig kunne Dagens Næringsliv melde at det står 4200 usolgte nye leiligheter i sju av de største byene i Norge, inkludert Oslo, mens boligbyggingen er på et historisk lavt nivå (Løvlie, Finstad & Bløndal, 2025).

Tema og problemstilling

Temaet for denne artikkelen er den tredje boligsektoren: Er det mulig å etablere en tredje boligsektor i Norge i dag, og hvordan kan en eventuelt tredje boligsektor organiseres? Den handler ikke om hvorvidt det er et behov for en tredje sektor, men om premissene for å etablere et slikt alternativ.

Ofte omtales hele boligsystemet som boligsektoren. Men siden det i denne artikkelen er snakk om en tredje sektor, ved siden av eie- og leiemarkedet, benyttes boligsystem om helheten og sektor om eie, leie og den tredje sektor.

Den dominerende sektoren i boligsystemet i Norge er eie av egen bolig. Opp mot 80 prosent av norske innbyggere bor i en bolig som de selv eller familien eier. I løpet av de siste tiårene har nåløyet for å komme inn på eiemarkedet blitt tran­gere. Det forklares blant annet med sterk prisvekst på boliger og innstramming i finansmarkedet etter finanskrisa i 2008.

Andelen som eier bolig har vist en svak nedgang i alle aldersgrupper, men nedgangen har vært noe større for de yngre gruppene (Revold, 2019). Men nedgangen i andelen nordmenn som eier sin egen bolig er ikke markant. Selveierboligen er fortsatt den dominerende sekto­ren i det norske boligsystemet.

Leiemarkedet er lite og flytende, i betydningen at det er få profesjonelle utleiere. De fleste utleierne leier ut én eller et par ekstra boliger. Leiemarkedet kan også, på godt og vondt, karakteriseres som fleksibelt. Fleksibiliteten ble blant annet illustrert under det som kalles «den store flyktningdugnaden» i 2016, da kommunene ble bedt om å skaffe boliger til et stort antall nyankomne flyktninger. Det klarte de ved å mobilisere befolkningen som eide en ekstra bolig, som sto tom, til å leie den ut (Søholt, Nygård, Støa & Hauge, 2018). Det illustrerer også problematikken rundt et leiemarked basert på utleie av ekstra- eller sekundærboliger.

Den sosiale boligsektoren – boliger enten eid eller disponert av kommunene og som leies ut etter spesifikke kriterier – omfatter mellom 1,5 og 5 prosent av boligmassen. Den høyeste andelen inkluderer boliger forbeholdt spesifikke målgrupper. Andelen boliger for sosialt og økonomisk vanskeligstilte utgjør nærmere 1,5 prosent.

Boligetablering i eierlandet Norge betyr å kjøpe og eie en bolig. Alt annet regnes som å stå utenfor boligmarkedet. Undersøkelser viser at personer og husstander som leier bolig over lengre tid, opplever seg som stigmatisert: De har ikke lykkes på boligmarkedet (Vassenden, 2014).

Boligmarkedet er imidlertid differensiert. Vi kan snakke om flere markeder, eller om et marked som strukturelt er forskjellig i ulike deler av landet. Disku­sjonen om en tredje boligsektor tar først og fremst utgangspunkt i større byer med stort press i boligmarkedet, der det er dyrt både å leie bolig og kjøpe bolig. Enkelt sagt, eier du en leilighet sentralt i Oslo, som du etter hvert har betalt ned hele eller deler av gjelden på, har du en vel­fylt sparebøsse. Eier du en bolig i en liten bygd i et tynt befolket område, er både kostnadene ved å etablere seg og verdien av boligen lavere.

Strukturelle endringer og politiske vedtak om for eksempel å nedlegge nærskolen, kan ytterligere forringe verdien av boligen: Folk flytter ut og ingen flytter inn, for å sette det på spissen. Om du ønsker å selge og flytte, har du i verste fall ingen kjøper til boligen din.

I de store byene og pressområdene er kjøp av bolig nærmest uoppnåelig for enkelte grupper. Den ofte benyttede sykepleierindeksen viser at en enslig nyutdan­net sykepleier i full jobb per i dag kan kjøpe kun 2,4 prosent av boligene i Oslo, 3,6 prosent av boligene i Asker og Bærum og 8,2 prosent av boligene i Follo. I Stavanger kan en nyutdannet sykepleier ifølge indeksen ha råd til én av fire boliger og i Bergen og Trondheim én av tre.

Oslo med omegn skiller seg kraftig ut med få tilgjengelige boliger for folk med «vanlige» inntekter. Men dette området dekker nærmere en million mennesker, slik at problemene omfatter en betydelig del av Norges befolkning. I et tiårsperspektiv, fra 2015 til 2024, har andelen boliger tilgjengelig for en nyutdannet sykepleier gått ned (Eiendom Norge/Eiendomsverdi, 2024). En nylig publisert studie viser at kun ti prosent av husholdningene som leier har økonomi til å kunne kjøpe bolig (Lindquist, Solheim & Vatne, 2025).

Ut over at det er et behov og kanskje et rom for en tredje sektor, er ideene om hvordan denne sektoren skal se ut lite konkretisert (Prosser, 2020; Støa et el., 2022; Stugu, 2018). Spesialrådgiver Bente Johansen i NBBL har sammen­fattet det slik:

Overordnet kan vi si at en tredje boligsektor vil ligge mellom private løsninger for eie og leie, og kommunale løsninger som retter seg mot vanskeligstilte på boligmarkedet. Tredje sektor vil omfatte ikke-kommersielle løsninger der boutgiftene er lavere enn markedsbaserte priser (Johansen, 2021).

En tredje sektor kan for eksempel konkretiseres gjennom å definere hvilke målgrupper den retter seg mot: unge førstegangsetablerere, eldre, enslige i alle aldre eller husholdninger og personer med svak økonomi, husholdninger med fordyrende behov for tilpasset bolig osv. Eller skal sektoren være åpen for alle som vil søke seg dit, og hva skal til for at sektoren blir et reelt alternativ for en større del av befolkningen?

Et minst like viktig spørsmål er imidlertid hvordan en tredje sektor kan innpasses og organiseres innenfor de institusjonelle rammene av det norske boligsystemet. Ofte vises det til eksempler fra andre land med en stor leiesektor når en tredje sektor skal konkretiseres (Gyberg, 2019; Stugu, 2018).

Etter en kort gjennomgang av den politiske og institusjonelle rammen, vil jeg se på noen av de eksemplene som ofte nevnes og med vekt på hvordan og ut ifra hvilke institusjonelle forutsetninger leie­sektoren er etablert og opprettholdt. Jeg vil konsentrere meg om Danmark, som eksempelcase, men også se på noen trekk ved den svenske leiesektoren, som det også gjerne vises til i diskusjoner om en tredje sektor. Videre vil jeg trekke fram to eksempler på hvordan en tredje sektor kan tenkes organisert, delvis med utgangs­punkt i allerede eksisterende ordninger.

Politiske og institusjonelle ­forutsetninger

Hva er forutsetningene for faktisk å ­realisere institusjonelle ordninger fra ­andre land og tilpasse disse ordningene til vårt eget boligsystem? Boligsektoren regnes som en tung og treg institusjon. I en omfattende analyse av boligsystemet gjennom hele nittenhundretallet i fem ­europeiske land og USA legger Harloe (1995, s. 3–4) til grunn for sin analyse at i et kapitalistisk samfunn vil det være en ­innebygd tendens til kommersialisering av varer og tjenester som tilfredsstiller menneskelige behov.

Bolig, fordi det er en vare, har aldri vært i nærheten av å bli ­unntatt fra markedet på linje med en del andre velferdsgoder. Derfor, skriver Harloe videre, er det interessante spørsmålet hvorfor bolig i enkelte perioder i større eller mindre grad har vært sørget for gjennom statlig støtte. Harloe poengterer at han ikke er opptatt av hvorfor bolig er en ­perifer komponent i velferdsstaten, men hvorfor staten i spesifikke perioder har tatt et betydelig ansvar for å dekke befolkningens boligbehov. 

Den norske statsviteren Ulf Torger­sen introduserte uttrykket«Bolig, den vaklende pilaren under velferdsstaten», som også er hyppig brukt i internasjo­nal sammenheng. I artikkelen der han lanserer påstanden, drøftet Torgersen nettopp tvetydigheten ved boligsektorens stilling i velferdsstaten. På den ene siden har staten i perioder brukt store summer på subsidier for å bidra til boligforsyningen til innbyggerne. På den andre siden harboligpolitikken en langt svakere stilling enn de tre solide pilarene: helsevesen, utdanning og trygder (Torgersen, 1987).

Det er verdt å merke seg dateringen for Torgersens artikkel. 1980-årene var nemlig tiåret for endring og avvikling av kollektive og sosiale boligpolitiske ordninger under en høyreregjering, som så muligheten til å liberalisere boligsystemet – og benyttet den. Uttrykket bolig som den fjerde pilaren under velferdsstaten anvendes i offentlig politikk fremdeles (NOU 2011: 15). Subsidier av generell boligbygging er for lengst avskaffet hvis vi ser bort fra skattelette på boliglånsrenter, som er en form for favorisering av bolig­eiere. Boligøkonomiske støtteordninger er nå målrettet til utsatte grupper på boligmarkedet. 

Blant boligforskere som er opptatt av historiske og institusjonelle spørsmål er det enighet om at perioden med store statlige subsidier og støtteordninger til boligsektoren i de vestlige landene faller sammen med velferdsstatens gylne epoke. Perioden begynner etter andre verdenskrig og varer et par, tre tiår før stagnasjon og tilbakegang (Harloe, 1995; Reiersen & Thue, 1996; Bengtsson et al., 2006).

I denne epoken fikk Sverige sitt millionprogram, som med svensk effektivitet fikk bygget en million nye boliger i løpet av ett tiår. I Norge ble Den norske stats husbank (Husbanken) etablert, og de andre nordiske landene (og land utenfor Norden) hadde andre ulike ordninger for å kanalisere statlig støtte til boligbyggingen. Bengtsson (1995) framholder at uavhengig av statens medvirkning og subsidiering i enkelte perioder, er boligsystemet i sin karakter markedsstyrt, om enn mer i noen land enn andre.

Til tross for formuleringer i offentlige, statlige dokumenter om boligens betydning for innbyggernes velferd, er det aldri stilt spørsmål ved markedets stilling som den grunnleggende fordelingsmekanismen (Bengtsson, 2001). Statlige dokumenter i Norge understreker at bolig er et grunnleggende velferdsgode, samtidig som det slås fast at det er den enkeltes ansvar å skaffe seg en bolig i markedet (Meld. St. 13 (2023–2024); Meld. St. 17 (2012–2013), St. Meld nr. 23 (2003–2004)).

De nordiske landene har spesifikke boligpolitiske særtrekk, og står til dels ganske langt fra hverandre i organiser­ing av boligsystemet. I samme tidsrom har disse landene utviklet nokså like velferdsstatsordninger. Dette paradokset er tema for boka Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämførande historisk ljus, som nettopp undersøker de historiske og institusjonelle rammene for utviklingen og dagens status (Bengtsson, Annaniassen, Jensen, Rounavaara & Sveinsson, 2006).

Bengtsson et al. tar utgangspunkt i begrepet stiavhengighet som analytisk inngang til de historiske prosessene som har ledet fram til de ulike bolig­systemene i de fem nordiske landene (Danmark, Finland, Island, Norge og Sverige). Stiavhengighet kan enkelt beskrives med at beslutninger fattet på et gitt tidspunkt stenger for noen senere valgmuligheter, eventuelt legger føringer på hvilke valg og beslutninger som er mulige framover (Mahony, 2000).

Bengtsson et al. (2006) poengterer at stiavhengighet kan være sterkt deterministisk, eller den kan være svak. Vi kunne med andre ord gjort andre boligpolitiske valg i løpet av det 20. århundre i Norge enn dem som faktisk ble gjort. Aktørene og styrkeforholdet mellom politiske aktører gis betydelig vekt. Stiavhengighet kan også knyttes til størrelsen på en gitt sektor. Omfanget av boligforsyningen organisert på en bestemt måte, er med på å institusjonalisere en spesifikk disposisjonsform (Rounavaara, 2006).

I gjennomgangen av utviklingen i de nordiske landene støtter jeg meg på Bengtsson et al. (2006) supplert med annen litteratur. Jeg tar utgangspunkt i veivalgene og systemene som ble etablert etter andre verdenskrig, selv om kimen til løsningene som ble valgt lå der allerede. De dominerende institusjonene i de ulike landene ble etablert i en epoke der det først og fremst dreide seg om boligforsyningen for å møte den akutte boligmangelen. 

Danmark og de allmenne boliger

De allmenne boliger i Danmark framheves som et mulig alternativ for en ­tredje sektor i Norge. Gyberg (2019) er en av dem som trekker fram den allmenne ­sektoren i Danmark. Gyberg besøkte prosjektet Orienten i området Nordhavn (blant annet anløp for danskebåten), som var ­under utbygging i 2019, og holder det opp som en inspirasjon for norsk boligpolitikk. ­Orienten er et stort prosjekt, som også inkluderer vel 120 leieboliger til priser under markedsleie, der en viss andel er reservert for husholdninger med særlige behov og for ungdom.

Den allmenne sektoren er den nest største, og omfatter rundt 20 prosent av boligene i Danmark. Eieboligen utgjør 60 prosent. Den allmenne sektoren tilbyr boliger til under markedsleie til vanlige husholdninger. En liten andel er reservert for ungdom på gitte betingelser, og rundt en firedel disponeres av kommunene for husholdninger med særskilte behov. De resterende boligene kan alle søke på. Det er imidlertid lange ventelister, særlig på bolig i pressområdene og i de mest popu­lære områdene.

Det er uansett en ettertraktet og viktig del av boligtilbudet for husholdninger som ikke kan eller vil kjøpe eller har problemer med å betale markedsleie, som i pressområdene ligger godt over husleia i de allmenne boligene. Dersom vi skal betrakte de allmenne boliger i Danmark som et mønster for en mulig tredje sektor i Norge, og vi snakker da om i overskuelig framtid, må vi se på forutsetningen for sektorens vekst og posisjon i Danmark.

De allmenne boliger ble det sentrale redskapet i dansk boligpolitikk i gjenopp­byggingen etter andre verdenskrig. Det var ingen selvfølge at denne sektoren skulle få denne rollen. Sektoren har sine røtter fra mellomkrigstida, men da representerte den kun noen få prosent av bolig­tilbudet. Det var en politisk dragkamp, men som Lotte Jensen poengterer: Boligkøene var uendelige, arbeiderklassen var radikalisert og ressursene var knappe (Jensen 2006, s. 71).

Jensen framholder videre at sosialdemokratene og kommunistene, som argumenterte for en kollektiv linje i boligpolitikken, stod sterkt. Subsidierte lån til boligbygging på 100 millioner kroner per år, ble først foreslått tildelt den kollektive boligsektoren i sin helhet. Høyresida fikk imidlertid redusert denne sektorens andel, og sikret en mindre andel til privat boligbygging. Det var i hele oppbyggingsfasen i tiårene etter andre verdenskrig strid mellom høyre- og venstresida om hvordan subsidiene skulle brukes. Den fysiske strukturen ble også et stridsspørsmål, der venstresida argumenterte politisk for høyhus, mens høyresida argumenterte for villaer med eplehage.

Med henvisning til Rothstein (1991, s. 61) framholder Jensen (2006, s. 72) at støtten til den allmenne sektoren var tilstrekkelig til å sette i gang en kollektivistisk spiral. Det ble skapt nye boligselskaper, og de eksisterende ble styrket. Slagordet i denne oppbyggingsfasen på 1960- og 70-tallet var tempo, tempo, tempo, skriver Jensen. Boligselskapene skaffet seg erfaring og ry som de best kvalifiserte boligbyggerne. Dette skjedde på tross av at høyresida fikk modifisert støtten til den kollektive boligbyggingen og kanalisert noe midler over til boligeierne. 

De allmenne boligene omfatter et bredt spekter av boligtyper. Hovedvekten kom til å ligge på høyblokker konsentrert rundt de store byene. Senere skulle disse områdene bli karakterisert som problemområder med høy arbeidsløshet, liten grad av integrering mellom etniske grupper og med en stor andel beboere med velferdsordninger som kilde til livsopp­hold. Etter mye oppmerksomhet mot disse boligområdene inngikk flere partier på Folketinget den såkalte Parallellsamfunnsavtalen.

Parallellsamfunnsavtalen pekte ut 15 områder, samtlige bygget av de allmenne boligselskapene under bølgen av bolig­reising på 60- og 70-tallet, til «omdannelsesområder». Kriteriene for å komme på lista blant de 15 områdene var, i tillegg til problemene nevnt over, andelen ikke-vestlige innvandrere og forekomsten av kriminalitet. Målet var blandede by- og boligområder og økte livsmuligheter for beboerne i områdene, eller «ingen ghettoer i 2030».

Blant de mer omdiskuterte virkemidlene var regulert innflytting, blant annet gjennom å redusere andelen familie­boliger til 40 prosent. En evaluering av de sosial­politiske endringene viste at målet om en mer sammensatt boligmasse, primært oppnådd gjennom rivning og nybygging, hadde kommet et godt stykke på vei. Det var imidlertid vanskeligere å se at livsmulighetene for beboerne var vesentlig styrket, og det var fremdeles massive sosiale utfordringer med helse og generell velferd i flere av områdene (Christensen et al., 2022).

En evaluering av de fysiske endringene påpeker at de mest ressurssterke beboerne benyttet muligheten til å flytte ut gjennom tilbud om erstatningsbolig, som inngår i omdannelsesplanen (Bech-Danielsen, Stender, Nordberg, Mechlenborg & Sundstrup, 2021).

Det ble i allmennboligloven lagt inn at andelen ikke-vestlige innvandrere ikke måtte overstige 40 prosent av innbyggerne i et område. Paragrafene ble hetende «parallellsamfunnsloven», også omtalt som «ghettoloven», og var og er sterkt omstridt. Beboergrupper i flere av de 15 områdene har gått til rettssak mot boligselskaper og kommuner mot opp­sigelse og tvangsflytting (Nielsen, 2024).

Selve «parallellsamfunnsloven» ble klaget inn for EU-domstolen, og en uttalelse fra EU-domstolens generaladvokat tidligere i år slår fast at de aktuelle para­grafene ­bygger direkte på etnisk diskriminering og er i strid med EUs antidiskriminer­ings­direktiv. Generaladvokatens uttalelse ­legger føringer for avgjørelser i EU-domstolen og sakene som er fremmet i det nasjonale danske rettsvesenet (Stortinget, 2025).

Til spørsmålet om stiavhengighet: Danmark var ikke «tvunget» av tidligere beslutninger for å løse boligkrisa etter andre verdenskrig på en bestemt måte. Satsingen var et veivalg som ble gjort ut ifra politiske preferanser og styrkeforhold mellom høyre- og venstresida i dansk politikk i etterkrigstida. Satsingen medførte at De allmenne boliger ble landets nest største boligsektor, godt organisert og en dyktig boligbygger.

Dette var en viktig årsak til at sektoren sto imot forslag om privatisering på 1980- og 1990-tallet. I denne perioden vokste de sosiale problemene i sektorens boområder, og Jensen (2006, 92–93) konkluderer med at den allmenne boligsektoren fra 2000-tallet har sin legitimitet primært fra å være en sosial heller enn en allmenn boligsektor.

En boligpolitisk vending fra 2010-tallet har ledet forskere til en mer nyansert framstilling. Nielsen, Andersen og Nordberg (2024) hevder at utviklingen i den allmenne sektoren skyver de mest vanskeligstilte ut, eller de henvises til de aller dårligste delene av boligene med hensyn til miljø og bostandard. Den allmenne sektoren brukes nå for å få økt sosial blanding i boområdene, som er et viktig mål i Parallellsamfunnsavtalen.

Det innebærer blant annet at nye boliger anskaffes i områder som øker husleia, selv om den er under markedsleie for det aktuelle området. For å nå målene om sosial blanding er tildelingskriteriene blitt mer kompliserte og mindre gjennomsiktige, noe som også betyr en barriere for de mest utsatte på boligmarkedet (Nielsen et al., 2024).

Den allmenne sektoren i Danmark er en integrert og institusjonalisert del av det danske boligsystemet og er resultat av politiske dragkamper og beslutninger.Både dagens og den historiske boligpolitiske situasjon i Danmark ligger svært langt fra den boligpolitiske situasjonen vi har i Norge, men kan selvsagt tjene som et forbilde for en tenkt eller ønsket utvikling her i landet.

Sverige og allmännyttan

Den svenske allmännyttan er også pekt på som en mulig inspirasjon eller ­modell for en norsk tredje sektor. Et allmännyttig bostadsföretag (allmännyttan) er vanligvis et kommunalt eid aksjeselskap. Noen er også organisert som stiftelser. Forutsetningene for allmännyttans framvekst etter andre verdenskrig var sterke leietaker- og utleierorganisasjoner, som hadde fått betydelig politisk innflytelse etter at de ble etablert i mellomkrigstida.

Sektoren utgjorde kun noen få prosent av boligmassen rett etter andre verdenskrig (6 prosent i 1945), men ble til en firedel av boligmassen i løpet av de neste tiårene (25 prosent i 1990). En viktig forutsetning for veksten og den sterke posisjonen allmännyttan skaffet seg er at den var – og i prinsippet fremdeles er – tilgjengelig for alle.

I den boligpolitiske diskusjonen i Sverige er nøytralitet mellom disposi­sjonsformene, det vil si eie, leie og ulike former for eie/leie, et viktig prinsipp ifølge Bengtsson (2006, s. 101). I Norge derimot, er eierskap til egen bolig ­bevisst prioritert. Nøytralitet innebærer at ingen disposisjonsformer skal prioriteres framfor andre med hensyn til finansiering og skattlegging.

Et annet viktig kjennetegn i den svenske boligpolitikken er en sterk organisering av konsumentinteressene. Ikke i noe land i verden finnes en leietakerorganisasjon med tilnærmet samme opp­slutning, markedsinnflytelse og politisk makt som i Sverige, framholder Bengtsson.

En milepæl i utviklingen var ordninger for regulering av husleie. Det innebar at leieboerforeningen fikk gjennom viktige krav til en slik ordning og, ikke minst, et medansvar for å iverksette ordningen. Bengtsson (2006, s. 111) beskriver dette som en kraftfull anerkjennelse av organisa­sjonens legitimitet som ivaretaker av både medlemmenes interesser og allmenne samfunnsinteresser.

Boligkoopera­sjonen med borettslag fantes allerede, og sto sterkere enn i Norge på 1940-­tallet. Det var røster som argumenterte for å satse på denne disposisjonsformen, men aktørene som ville satse på utleieboliger fikk større gjennomslag.

Det overordnede målet med boligpolitikken var å bøte på og motvirke en til dels akutt boligmangel i Sverige, slik situasjonen også var i de andre nordiske og europeiske landene. Den spesifikke satsingen fra det svenske sosialdemokratiet var det såkalte millionprogrammet. En million boliger ble bygget i perioden 1965 til 1974 med store statlige subsidier. Selv om millionprogrammet omfattet ulike boligtyper og organisasjonsformer, er det først og fremst knyttet til allmännyttan og storskalaområder med ensformig blokkbebyggelse.

Ifølge Bengtsson (2006, s. 128) var det gjennom millionprogrammet at allmännyttan ble landets dominerende forvalter av blokkleiligheter. Etter hvert har områder bygget gjennom millionprogrammet stått overfor tilsvarende problemer som i Danmark. Økende arbeidsløshet, en stor andel beboere med velferdsordninger som kilde til livsopphold, og lav integrer­ing av etniske minoriteter i sektoren har blitt synlig, spesielt i forstedene rundt de større byene.

Et annet innslag av dysfunksjon er de såkalte andrehånds- eller framleiekontraktene. For å skaffe boliger til bostedsløse og vanskeligstilte husholdninger, har det utviklet seg et system med framleie og spesialkontrakter. Kommunene leier boligene fra de allmännyttige selskapene og leier ut videre til vanskeligstilte, ofte med spesielle vilkår lagt inn i kontrakten.

Erfaringer har vist at det er vanskelig å komme videre og bli leietaker med ordinær kontrakt for husholdninger som har kommet inn i systemet med spesialkontrakt. Leietakerne har i tillegg dess­uten svak beskyttelse mot oppsigelse av leieforholdet (Grander, 2017; Löfstrand, 2005).

Subsidiene i boligpolitikken ble i hoved­sak avskaffet i løpet av 1990-­tallet. De allmännyttige boligselskapene er i dag pålagt å drive etter forretnings­messige prinsipper, og skal balansere mellom langsiktige mål om å bidra til boligforsyningen i sin kommune og drive med overskudd. Allmännyttan har fremdeles som institusjon en sterk posisjon i det svenske boligsystemet.

Boligpolitikken i Norge

I Norge var etablering av Husbanken i 1946 et avgjørende grep. Banken sto for formidling av statlig subsidierte lån og tilskuddsordninger. Som i de andre nord­iske landene var utgangspunktet for politikken boligforsyningen – å skaffe innbyggerne boliger til en overkommelig kostnad. ­Annaniassen (2006) legger vekt på boligkooperasjonens sentrale ­rolle i systemet som vokste fram etter andre verdenskrig.

Fra å være sentrert til Oslo og omegn (OOBS, senere OBOS) ble den kooperative eieformen oppmuntret og subsidiert, og boligkooperasjonen ble en viktig bolig­bygger. Boligbyggelagene samarbeidet nært med kommunene i sine områder. Byggetomter ble tildelt fra kommunene for moderate summer, og mesteparten av kapitalen kom fra subsidierte lån i Husbanken (Brattbakk & Hansen, 2004).

Boligbyggelagene var i hovedsak etablert i byene. Byenes boligpolitikk, primært i Oslo, la føringer for den ­nasjonale boligpolitikken (Annaniassen, 2006). Husbankens utlån og subsidieordninger ble imidlertid utvidet til å gjelde eneboliger ut over landet. Det kan sees som en parallell til Danmark, der statlige subsidier også etter hvert inkluderte selveide eneboliger. Subsidiering av eneboliger bidro til å styrke eierlinja.

Annan­iassen framholder at eierlinja var et bevisst valg med bred politisk støtte (2006, s. 179-180). Det var viktig å knytte be­­boerne til boligen gjennom investering av egne midler og eierskap. Men det måtte være eierskap under offentlig regulering, blant annet prisregulering på omsetning av boliger under boligbyggelagene. Arbeiderpartiet argumenterte også med at boligen var et hjem og at ingen, verken profesjonelle utleiere eller beboerne selv, skulle profittere på andres eller eget hjem.

Det lå spenning i systemet allerede ved etableringen, og disse utviklet seg og la grunnlaget for liberaliseringen som ble gjennomført fra tidlig 1980-tall, framholder Annaniassen. Blant annet representerte eierlinja et brudd med satsingen på kommunalt eide leieboliger fra mellomkrigstida. Mange av leiegårdene i kommunalt eie ble omgjort til frittstående borettslag, som var mindre regulert enn de stramt regulerte borettslagene under boligbyggelagene. Både i det regulerte leiemarkedet og i de frittstående borettslagene utviklet det seg et system for å omgå prisreguleringen, blant annet med under-bordet-betaling. Dette bidro til å undergrave reguleringene av borettslagene under boligbyggelagene.

Medlemsmassen i boligbyggelagene endret også karakter. Fra å være ­organisasjoner for boligsøkende ble lagene etter hvert organisasjoner for ­bolig­eiere. Særlig de store lagene definerte seg primært som interesseorganisasjoner for medlemmene, det vil si beboerne (Hansen, 2002). Annaniassen (2006,
s. 203–204) stiller spørsmål om det i det hele tatt var mulig i lengden å gjennomføre et prosjekt som både var basert på offentlige reguleringer og privat eiendomsrett.

Den tvangen og stiavhengigheten som lå i systemets forandringsmekanismer, og som manifesterte seg i nye eieraktører og interessegrupper som systemet selv hadde skapt, tydet på at avmakten overfor markedet var større enn den politiske motmakten som ble forsøkt mobilisert.

Det var til en viss grad tverrpolitisk oppslutning om behovet for å sikre omfanget av boliger og satsingen på en modifisert eierlinje i de første tiårene etter andre verdenskrig. Allerede på 1970-­tallet kan vi se kimen til en mer liberal boligpolitikk med begynnende oppdeling av leiegårder i eierseksjoner. Men de store omveltningene skjedde med den borgerlige regjeringen fra 1982. I 1983 kom en lovendring som forenklet seksjoneringen av leiegårder, som bidro til avskaffelsen av et profesjonelt leiemarked. Spenningene i systemet lå til rette for en liberalisering som har gitt oss dagens system dominert av boligeie.

Det som i Norge og andre land kalles den sosiale vendingen i boligpolitikken, skjøt fart fra rundt 2000. Husbanken ble omformet fra bank til «velferdsdirektorat», og de boligpolitiske virkemidlene ble selektivt rettet mot vanskeligstilte på boligmarkedet. Tidligere Husbank-direktør Geir Barvik uttalte i 2007: «I dag er Husbanken en velferdsetat, og vår viktigste oppgave er å hjelpe dem som sliten aller mest i boligmarkedet» (sitert i Sørvoll, 2021, s. 125).

Husbanken fortsatte å finansiere boligbygging etter omlegging av boligpolitikken, men fra 1990-tallet har den vært selektivt rettet mot omsorgsboliger til eldre, boliger til personer med funksjonsnedsettelse og utleieboliger til vanskeligstilte. Bostedsløshet har tradi­sjonelt vært et sosialpolitisk saksfelt. Utover 2000-tallet ble bostedsløse en høyt prioritert gruppe for Husbanken, og fikk en viktig rolle som markør i omlegging av boligpolitikken i retningen sosialpolitikk (Dyb, 2020).

Konkretiseringer av den tredje boligsektor

Endelig skal vi se på et par forslag til hvordan en tredje boligsektor kan utformes. I kunnskapsgrunnlaget for en tredje ­sektor for Oslo kommune heter det:

Tredje boligsektor tilbyr boliger som ligger mellom det kommersielle markedet og de kommunale tilbudene og kan omfatte både eie- og leieboliger. Sektoren er preget av løsninger som gir trygghet og forutsigbarhet, rimeligere tilgang til bolig og en god miks av beboere både i de enkelte nabolag og i byen som helhet. Dette er en sektor som eksisterer i mange andre land, og som bør stimuleres til
i Oslo. (Oslo kommune, 2019a, sitert i Prosser, 2020)

Definisjonen er generell og overordnet. For å konkretisere hva den tredje sektoren skal eller kan være, går Prosser (2020) blant annet veien om å definere hva sektoren ikke skal være. Denne elimineringsmetoden ekskluderer ordningene som finnes i dag og som enten er utenfor kommersiell sektor, er kommunalt eide utleieboliger til vanskeligstilte, eller er innrettet på å modifisere virkningene av markedet for utsatte grupper.

Startlånet slik det brukes i dag er eksempel på det siste, og vil falle utenfor den tredje sektor. Formålet med startlånet er kjøp av bolig i det kommersielle boligmarkedet for vanskeligstilte husholdninger, men som samtidig har stabile inntektskilder som er nok til å betjene et lån. Startlånet administreres av Husbanken, mens kommunene innvilger lån til enkelthusstander.

Eksempel på en annen ordning som vil ekskluderes fra den tredje sektor etter de nevnte kriteriene er OBOS’ BoStart. Ordningen går i korthet ut på at man kjøper en ny bolig til noe under markedspris, mot at OBOS har rett til å kjøpe boligen dersom man ønsker å selge. OBOS’ gjenkjøp skal skje ut fra opprinnelig kjøpesum justert for boligens verdi i markedet. En eventuell prisstigning i perioden fra kjøp til salg vil tilfalle selgeren og ikke OBOS (OBOS, nettside). 

Den tredje sektoren skal i henhold til kunnskapsgrunnlaget for Oslo kommune ikke være overgangsordninger eller midler­tidige arrangementer i påvente av at husstanden kommer seg inn i eiermarkedet (Oslo kommune, 2019a; Prosser, 2020). Da saken ble lagt fram for byrådet, var hovedvekten lagt på å styrke ordninger som kan bidra til at flere kan kjøpe bolig. I tillegg var satsing på et mer forutsigbart og profesjonalisert leiemarked viktig (Oslo kommune, 2019b).

Et annet eksempel som kan kaste lys over hva som kan ligge i begrepet tredje boligsektor er Bopilot i Trondheim. Bopilot er et forskningsdrevet pilotpro­sjekt initiert av SINTEF og gjennomført i samarbeid med kommunene Trondheim og Bergen (Støa et al., 2022). Det er primært prosjektet i Trondheim som utvikles til å undersøke og skissere hvordan en tredje boligsektor kan etableres som organisasjonsformen stiftelse.

Trondheim har allerede flere boligstiftelser med en sosial profil, og dette er et godt utgangspunkt for å bygge opp en tredje boligsektor. Stiftelser er nemlig selvstendige rettssubjekter som drives etter spesifikke formål, der eventuelt overskudd fra driften blir i stiftelsen og skal støtte opp under aktivitet for å realisere formålet. Dersom en boligstiftelse mottar offentlige subsidier, blir disse værende i stiftelsen og i sektoren.

Støa et al. (2022) framholder Svartla­moen i Trondheim som en mulig modell. Svartlamoen er et område som er bevart med innsats fra beboere og aktivister siden 1980- og 1990-tallet, og omfatter 130 boenheter (leiligheter/hus). De fleste boenhetene er eid av kommunen, og noen er oppført og eies av beboerne selv. Kommunen eier også selve området. Svartlamoen forvaltes i dag av en boligstiftelse. Stiftelsen inngår ti års leiekontrakter med kommunen, med intensjonsavtale om fornyelse ved utløp av kontraktsperioden.

Boligstiftelsen i Trondheim,som er den største boligstiftelsen med nærmere 900 boliger i porteføljen, har uttrykt ambisjoner om delta i utviklingen av en tredje boligsektor. Boligstiftelsen i Trondheim het tidligere Stiftelse for trygdeboliger og ble opprettet av kommunen i 1972. Størstedelen av boligene inngår i byens tilbud til vanskeligstilte på boligmarkedet. På stiftelsens nettsider heter det blant annet at den tredje sektor vil ligge mellom det kommersielle markedet og det kommunale tilbudet og kan omfatte både eie- og leieboliger (Boligstiftelsen i Trondheim, nettside).

I et debattinnlegg i Adresseavisen, undertegnet av blant andre lederen for Boligstiftelsen i Trondheim, skriver forfatterne at de vil kalle en ny boligsektor for Norske Allmennboliger, etter mønster eller inspirasjon fra de danske allmenne boliger (Samuelsen, Standal, Hakonsen & Wiger, 2024).

En viktig problemstilling som kom opp i Bopilot er statens rolle i finansiering av en tredje boligsektor. Årsaken er at sektoren sannsynligvis må subsidieres med offentlige midler, siden formålet både er å utvikle sektoren til et større tilbud av boliger og at husleia må gjøre boligene tilgjengelig for personer og husstander i de nedre inntektssegmentene.

Rent juridisk er kommunene pålagt å hjelpe sine innbyggere som har problemer på boligmarkedet. Kommunenes ansvar er imidlertid begrenset til å skaffe tak over hodet på personer som står helt uten et sted å bo, og ellers er forpliktelsen avgrenset til å bistå personer og husholdninger som står uten bolig (boligsosial­loven; sosialtjenesteloven). Staten forvalter noen boligøkonomiske og boligsosiale virkemidler, delvis sammen med kommunene, som i eksempelet med startlån nevnt over. Staten har ingen lovpålagte forpliktelser til å bistå enkeltpersoner med boligproblemer. Men staten kan selvsagt bruke finansielle virkemidler i etablering av en tredje sektor.

Eksemplene fra Oslo og Trondheim illustrerer at det i dag ikke eksisterer en felles betegnelse på og forståelse av den tredje boligsektoren. Det er heller ingen enhetlig oppfatning av om den skal bygge på eksisterende institusjonelle ordninger eller om den skal representere noe helt nytt. Støa et al. (2022) legger vekt på at kommunen bør være pådriver og tilrettelegger for å utvikle en slik sektor.

Norske kommuner har imidlertid stor grad av selvstendighet i planlegging og boligbygging. Fordi kommunene har ulike mål for boligpolitikken (Barlindhaug, Holm, Nordahl & Renå, 2014) er det en utfordring i å utvikle en helhetlig tredje sektor. Mange aktører både innenfor forvaltningen og det private næringslivet er involvert i boligsystemet, og flere enn dem som har en rolle i dag kan tenkes å måtte involveres i å utvikle en tredje sektor. De ulike aktørenes roller er lite drøftet i ideene rundt en tredje boligsektor.

Diskusjon

Det er plass til en tredje boligsektor. Det er også behov for en sektor mellom eie­boligen og det private, ustabile og dyre leiemarkedet vi ser særlig i byene. Men det er ikke det samme som at dette er mulig å få til i overskuelig framtid. Boligsystemet er formet og avhengig av de historiske ­stiene politikere og interessegrupper har tråkket opp (Annaniassen, 2006). I forlengelsen ligger en institusjonell treghet (Sandlie & Sørvoll, 2017), som dels har generell gyldighet for tunge institusjoner og i særdeleshet for boligsektoren, med omstendelige planleggings- og bygge­prosesser.

Som vist i denne artikkelen, er det knapt noe i forslagene som er lansert som modell for en tredje boligsektor som er særlig realistisk å se for seg innpasset i det norske systemet. Henvisninger til leie­sektorer i land som Danmark og Sverige tar sjelden i betraktning hvordan leiesektoren over lang tid er blitt institu­sjonalisert i det helhetlige boligpolitiske systemet i de respektive landene. Det innebærer at den ikke uten videre passer inn i det norske systemet.

Det er videre en tendens til «cherry picking», det vil si å plukke ut det positive og utelate det dysfunksjonelle eller negative i modellene. I flere andre land er den sosiale boligsektoren under press både utenfra og innenfra. Non­profit-prinsippet er svekket, mer i Sverige enn i Danmark. Blackwell og Bengtsson (2023) oppsummerer likevel at de allmenne sektorene, særlig i Danmark, er overraskende motstandsdyktige mot press.

Det særegne ved systemene i de nor­d­iske landene som er presentert her, er den sterke dominansen av eiesektoren i Norge og leiesektorer og de allmenne boligselskapene i Danmark og Sverige. Det var disse sektorene myndighetene valgte å satse på og subsidiere for å møte boligmangelen etter andre verdenskrig. ­

Systemene er formet og institusjonalisert i samarbeid og/eller i brytning mellom politiske aktører og interessegrupper. Det gjelder alle de tre landene. Sverige har blant annet sterke leieboerorganisasjoner med reell politisk makt og innflytelse. I Danmark er leieboerinteressene organi­sert gjennom de allmenne boligselskapene.

Nedbygging av den profesjonelle (kommunale og private) leiesektoren i Norge svekket de organiserte leietakerintere­s­sene. Omdanning av leiesektoren i byene i Norge kunne også skje fordi motkreftene allerede var svake. Den sterkeste beboer­gruppa her i landet er dermed bolig­eierne. Som Annaniassen (2006) påpeker, hadde systemet og den stien det hadde tråkket opp, selv frambrakt interesse­grupper og eieraktører som kjempet mot reguler­ingene som systemet med sosiale eieformer var bygget på.

Boligeierne har ingen sterke organisasjoner i dag, men har stor makt og innflytelse gjennom stemmeseddelen. I Oslo ble for eksempel boligskatten en viktig sak i kommunevalget i 2023. Et forslag om boligskatt på 1970-tallet ble skrinlagt for å imøtekomme protester fra boligeierinteressene. Det ble fra flere hold forventet at boligpolitikk med utgangspunkt i boligpriser på vei mot stadig nye høyder skulle bli et sentralt tema i valgkampen i 2025, men saken nådde aldri helt opp på dagsordenen.

Ved siden av henvisninger til nabolandene og enkelte andre land med en stor leiesektor, som ikke er omtalt her, er det få konkrete forslag til hvordan en tredje sektor skal konstitueres. Prosser (2020) mener at en tredje sektor bør plasseres mellom det kommersielle markedet og de kommunale tilbudene. Sektoren skal ikke baseres på ordninger som allerede finnes. Støa et al. (2022) har en annen innfallsvinkel og peker på ordninger som finnes i dag, nemlig eierskap og forvaltning gjennom boligstiftelser.

Boligstiftelsen i Trondheim, som Støa et al. blant annet viser til, uttrykker ambisjoner om å bidra til å utvikle en tredje boligsektor. Samtidig sier stiftelsen at «dagens og framtidens tredje boligsektor er ikke, og kommer aldri til å være, én modell». Spørsmålet er da hvordan den skiller seg ut fra andre boligpolitiske ordninger som eksisterer i dag (startlån, OBOS). I landet som helhet utgjør boligstiftelser en svært begrenset del av boligsektoren. Det er ingen tegn til at boligstiftelsene kan utgjøre en organisert kraft i å utvikle en tredje sektor.

En forutsetning, ja selve meningen med en tredje sektor er at den skal være et alternativ for husholdninger som ikke har midler til å kjøpe bolig i pressområdene og er henvist til et ustabilt og dyrt leiemarked. For å oppfylle målet og hensikten må en tredje sektor ligge under markedsbasert husleie. Det vil innebære en form for subsidiering. Som sammenslutningen av boligbyggelag (NBBL) framholder, er det vanskelig å tenke seg at offentlig subsidiering av en boligsektor vil ha befolkningen generelt som målgruppe (Johansen, 2021).

Konklusjon

Med tilbakeskuende blikk på de kreftene som var i sving for å etablere boligsystemet, slik det var intendert og oppsto og resultatet i dag, er det vanskelig å se noe i nærheten av slike krefter og aktører i dagens situasjon. Det norske systemet har høy legitimitet. I boligeierlandet ­handler den dominerende diskusjonen om å komme inn i boligmarkedet som boligeier. Legitimiteten bunner også i investeringer som flertallet har gjort. Endringer i systemet, for eksempel å fjerne rentesubsidiene til boligeiere, kan ramme utsatte grupper som førstegangsetablerere med høy gjeld.

Vi kan selvsagt tenke oss en tredje sektor uten at det rokker ved eierlinja i norsk politikk. Utfordringene er imidlertid at de organiserte kreftene som kan være drivkraft i en endring ikke finnes i dag. Den boligsosiale vendingen er fullført, og innebærer at boligpolitiske ordninger er strengt selekterte mot vanskeligstilte grupper.

For å ta opp tråden der artikkelen begynte: Kan vi bygge oss ut av et prispress i markedet. Ja, mener noen (f.eks. Røed Larsen, 2025). Balanse mellom tilbud og etterspørsel er selvsagt ikke likegyldig for boligprisene, men det er heller ikke slik at prisene tilpasses tilbud og etterspørsel, illustrert med eksempelet fra Spania. Barlindhaug (2024) framholder at prisdannelsen må sees i en bred sammenheng og ta med både geografiske, demografiske og sosiale dimensjoner.

Med politisk vilje er det mulig å innføre tiltak som kan dempe markeds­kreftene i det systemet vi har i dag. Det er et ­problem i store deler av landet at unge som skal inn på boligmarkedet nærmest er avhengig av å arve bestemors leilighet for kunne etablere seg i egen bolig (Galster & Wessel, 2019). Tema for denne artikkelen har imidlertid vært å undersøke mulig­hetene for å etablere en tredje boligsektor.

Med støtte i historien, og de føringene og stiene som er tråkket opp og institusjonalisert, er det vanskelig å se for seg en tredje boligsektor i overskuelig framtid. Boligeierne utgjør fortsatt majoriteten av befolkningen. Kanskje er de den største bremseklossen for endring også nå. Bolig­eierne er fortsatt en maktfaktor, slik de var det i liberalisering av bolig­systemet på 1980-tallet.

NOTER

¹  Statistikken skiller ikke mellom boliger og forretningslokaler; intervallet mellom 200 000 og 400 000 reflekterer usikker­heten om hvor stor andel som er boliger/hjem (Cuadrado, 2013).

REFERANSER

Annaniassen, E. (2006). «Norge – de socialdemokratiska ägarlandet». I B. Bengtsson (Red.). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus (s. 159–218). Malmö: Egalité.

Barlindhaug, R. (2024). Er flere boliger svaret? Om boligbygging og prisdannelse i Oslo. Ny boligplan, 1, 7–81.

Barlindhaug, R., Holm, A., Nordahl, B. & Renå, H. (2014). Boligbygging i ­storbyene – virkemidler og ­handlingsrom. Oslo: NIBR.

Bech-Danielsen, C., Stender, M., Nordberg, L. W., Mechlenborg, M. & Sundstrup, R. B. (2021). Forskere: Parallel­samfundsaftalen er danmarks­historiens største boligsociale eksperiment. Altinget. https://vbn.aau.dk

Bengtsson, B. (1995). Bostaden – ­välferdsstatens marknadsvara. Uppsala. Faculty of Social Science. Uppsala University.

Bengtsson, B. (2001). «Bostaden som social rettighet. Den generella bostads­politikens logic». I A. Lindbom (Red). Den nya bostadpolitiken (s. 49–91). Umeå: Boréa.

Bengtsson, B. (red.), Annaniassen, E., Jensen, L., Ruonavaara, H. & Sveinsson, J. R. (2006). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus. Malmö: Egalité.

Bengtsson, B. (2006). «Sverige – ­kommunal allmännytta och korporativa särinteressen». I B. Bengtsson (Red.). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus (s. 101– 158). Malmö: Egalité.

Blackwell, T. & Bengtsson, B. (2023). The resilience of social rental housing in the United Kingdom, Sweden and ­Denmark. How institutions matter. ­Housing Studies, 38(2), 269–289. https://doi/full/10.1080/02673037.2021.1879996

Boligsosialloven. Lov om kommunenes ansvar på det boligsosiale feltet [bolig­sosialloven]. https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2022-12-20-121

Boligstiftelsen i Trondheim (nettside). Om oss | Boligstiftelsen i Trondheim (lastet ned 10. april 2025)

Brattbakk, I. & Hansen, T. (2004). Post-war large housing estates in ­Norway – Well-kept residential areas still stigmatised? Journal of Housing and the Built Environment, 19, 311–332. https://doi.org/10.1007/s10901-004-0697-9

Christensen, G., Christensen, M. L., Hjelmar, U., Espersen, H. H., ­Enemark, M. H., Winkler A. & ­Boysen, N. K. (2022). Omdannelsesområdene på vej. Det sociale spor i følgeevalueringen af transformationen af de 15 boligområder. København: VIVE Det Nationale Forsknings- og Analysecenter for Velfærd.

Cuadrado, J. B. (2013). Surviving the burst of the real estate bubble, without returning to it: pub, coop and limited profit. Paper presentation at the ENHR annual conference in Tarragona, Spain, June 2013. ENHR 2013 tarragona: https://www.slideshare.net (lastet ned 13. mai 2025).

Dyb, E. (2021). Reinventing Home­lessness through Enumeration in ­Norwegian Housing Policies: A Case Study of Governmentality. Housing, ­Theory and Society, 38(5), 564–579. https://doi.org/10.1080/14036096.2020.1867235

Eiendom Norge/Eiendomsverdi. (2024). Sykepleierindeksen 1. halvår 2024. sykepleierindeks-1halv24-3.pdf (lastet ned 4. april 2025).

Galster, G. & Wessel, T. (2019). Reproduction of social inequality through housing: A three-generational study from Norway. Social Science Research, 78, 119–136. https://doi.org/10.1016/j.ssresearch.2018.12.016

Grander, M. (2017). New public housing: A selective model disguised as universal? Implications of the market adaptation of Swedish public housing. International ­Journal of Housing Policy, 17, 335–352. DOI: 10.1080/19491247.2016.1265266

Gyberg, K. (2019). Boligdrømmen. Hvordan sikre alle et godt sted å bo? Oslo: Manifest.

Hansen, T. (2002). Boligsamvirkets rolle i den sosiale boligpolitikken. Oslo: Norges byggforskningsinstitutt.

Harloe, M. (1995). The people’s home? Social rented housing in Europe and ­America. Oxford: Blackwell Publishers.

Hoekstra, J. & Vakili-Zad, C. (2011). High vacancy rates and rising house prices: the Spanish paradox. Journal of Economic and Human Geography, 102(1), 55–71. doi.org/10.1111/j.1467-9663.2009.00582.x

Jensen, L. (2006). «Danmark – lokal boandedemokrati och nationell corporation». I B. Bengtsson (Red.). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus (s. 45–100). Malmö: Egalité.

Johansen, B. (2021). Er en tredje boligsektor svaret? NBBL Norsk Boligbyggelag. https://www.nbbl.no (lastet ned 14. mai 2025).

Kommunale boligstiftelser. Stiftelsesforeningen. https://www.stiftelsesforeningen.no/kommunale-boligstiftelser (lastet ned 13. mai 2025).

Lindquist, K-G., Solheim, H. & Vatne, B-H. (2025). Boligkjøpekraft blant norske husholdninger som ikke eier bolig. Tidsskrift for boligforskning, 8(1), 3–18. https://doi.org/10.18261/tfb.8.1.2

Löfstrand, C. (2005). Hemlöshetens ­politik. Lokal policy och praktik. Malmö: Egalité.

Løvlie, S., Finstad, Ø. & Bløndal, G. (2005). Nye usolgte leiligheter for 33 ­milliarder kroner i syv norske byer. Dagens Næringsliv, 6. oktober 2025. https://www.dn.no (lastet ned
12. oktober 2025).

Mahony, J. (2000). Path Dependence in Historical Sociology. Theory and Society, 29(4), 507–548.

Meld. St. 13 (2023–2024). Bustadmeldinga. Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet. Kommunal- og distriktsdepartementet. https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/meld.-st.-13-20232024/id3029550/?q=under+velferdsstaten&ch=1

Meld. St. 13 (2018–2019). Muligheter for alle. Fordeling og sosial bærekraft. Finansdepartementet. https://www.regjeringen.no/contentassets/472d31ff815d4ce7909f5593bf7d79b8/no/pdfs/stm201820190013000dddpdfs.pdf?fbclid=IwAR2GORzMVC9TF0WzBoRwy7ZUamOoIx9rO_f5sefzVebvbozW4NyUhSqcKPg

Nielsen, R. S., Andersen, H. T. & Nordberg, L. W. (2024). Forskere: Politik i den almene boligsektor har øget den sociale ulighed. Altinget. https://www.altinget.dk

Nielsen, R. M. (2024). Mandag starter sag ved EU-domstolen om paralellsamfundsloven. Fagbladet Boligen. https://fagbladetboligen.dk (lastet ned 22. april 2025)

OBOS. Bostart. https://www.obos.no/ny-bolig/obos-bostart/ (lastet ned 25. april 2025).

Oslo kommune. (2019a). Kunnskapsgrunnlag for en kommunal boligpolitikk. Byrådsavdeling for byutvikling.
https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/13325532-1558347273/Tjenester%20og%20tilbud/Politikk%20og%20administrasjon/Byutvikling/Kunnskapsgrunnlag%20for%20en%20kommunal%20boligpolitikk.pdf

Oslo kommune. (2019b). Nye veier til egen bolig. Byrådssak 145/19. https://tjenester.oslo.kommune.no/ekstern/einnsyn-fillager/filtjeneste/fil? virksomhet=976819853&filnavn=vedlegg%2F2019_05%2F1308121_1_1.pdf

Prosser, S. (2020). Den tredje boligsektor: Hva det kan bli, og hvorfor vi trenger det? Tidsskrift for boligforskning, 3(2), 189–192. https://doi.org/10.18261/issn.2535-5988-2020-02-06

Reiersen, E. & Thue, E. (1996). De tusen hjem. Den Norske Stats Husbank 1946–1996. Oslo: Ad Notam Gyldedal.

Revold, M. S. (2019). Færre unge kjøper bolig. Statistisk sentralbyrå ttps://www.ssb.no (lastet ned 12. mai 2025).

Rothstein, B. (1991). «Demokrati, förvaltning och legitimitet». I B. Rothstein (Red.) Politik som organisation (s. 4–85). Stockholm: SNS.

Ruonavaara, H. (2006). «Finland – den dualistiska bostadsregimen och jakten på det sociala». I B. Bengtsson (Red.). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus (s. 219–278). Malmö: Egalité.

Røed Larsen, E. (2025, 6. mars). Mange vil bo i Oslo. De får bare ikke lov av samfunnet. Aftenposten, leserbrev.
https://www.aftenposten.no (lastet ned 24. september 2025).

Samuelsen, S. Å., Standal, K., Hakonsen, F. & Wiger, T. (2024,
15. desember). En krise som blir verre dag for dag. Adresseavisen, leserinnlegg. https://www.adressa.no/debatt/i/Jb3kpX/en-krise-som-blir-verre-dag-for-dag – adressa.no (lastet ned 25. september 2025).

Sandlie, H. C. & Sørvoll, J. (2017). Et velfungerende leiemarked? Tidsskrift for velferdsforskning, 20(1), 45–59.

Sosialtjenesteloven. Lov om sosiale ­tjenester i arbeids- og velferdsforvalt­­n­ingen (sosialtjenesteloven). https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2009-12-18-131

St. Meld nr. 23 (2003–2004). Om boligpolitikken. Kommunal- og regional­departementet.

Statista. (2023). Homeownership rate in selected European countries in 2023, by country. https://infographicsite.com (lastet ned 13. april 2025).

Stortinget (2025). EU-domstolens general­advokat: Danske «parallellsamfunnslover» bygger på direkte etnisk, diskriminering. EU-domstolens general­advokat: https://www.stortinget.no (lastet ned 22. april 2025).

Stugu, S. (2018). Vi trenger en inkluderende boligpolitikk. Hva er handlingsrommet for en sosial boligpolitikk? Oslo: De Facto.

Støa, E., Høyland, K., Narvestad, R., Denizou, K., Larsen, T., Vollan, V., Gjessen, T., Molden, M. & Blanc, C. (2022). Kommunen som pådriver for alternative boligløsninger. Rapport fra forskningsprosjektet Bopilot. SINTEF Academic Press.

Søholt, S., Nygård, M., Støa, E. & Hauge, Å. L. (2018). Flere flyktninger bosatt raskere. Hvordan fikk kommunene det til? Oslo: NIBR.

Sørvoll, J. (2021). Husbanken og bolig­politikken 1996–2001. Oslo: Cappelen Damm Akademisk.

Torgersen, U. (1987). «Housing: The wobbly pillar under the welfare state». I B. Turner, J. Kemeny & L. Lundqvist (Eds.). Between State and Market. Housing in the Post-industrial Era. Stockholm: Almqvist och Wiksell.

Van Gent, W. & Hochstenbach, C. (2019). The neo-liberal politics and socio-spatial implications of Dutch post-crisis social housing policies. International Journal of Housing Policy, 20(1), 156–172. https://doi.org/10.1080/19491247.2019.1682234 

Vassenden, A. (2014). Homeownership and Symbolic Boundaries. Exclusion of Disadvantaged Non-Homeowners in the Homeowner Nation of Norway. Housing Studies, 29(6), 760–780. https://doi.org/10.1080/02673037.2014.898249