Roar Eilertsen daglig leder i De Facto – kunnskapssenter for fagorganiserte
Artikkelen er publisert i Samfunn og økonomi 2/2025
ARTIKKELEN ER FAGFELLEVURDERT
Avviklingen av den sosiale boligbyggingen1 skaper nå uoverstigelige problemer for stadig flere i det norske samfunnet. Verst stilt er de unge. De som ikke har familie som kan hjelpe til med penger og pantstillelser, har ingen mulighet til å skaffe seg egen bolig
i det markedet som nå finnes i landets storbyer og pressområder. Ifølge den såkalte sykepleierindeksen fra Eiendom Norge2 kunne en sykepleier kjøpe kun 2,5 prosent av boligene som var til salgs i Oslo
i 1. halvår 2025. Ifølge LOs fagarbeiderindeks har en helsefagarbeider kun tilgang til 1 prosent av boligene i de meste sentrale strøkene i landet.3
Fra fagbevegelsen og mange andre blir det jevnt og trutt reist krav om at «den sosiale boligbyggingen må gjenreises». Men det sies lite om hva som skal være det konkrete innholdet i en slik politikk. Få ser ut til å ønske seg tilbake til et regulert marked av den typen vi hadde før dereguleringene på 1980-tallet. Penger under bordet og mer og mindre korrupt omsetning av boliger frister ikke.
Den rødgrønne regjeringen har begrenset seg til å utvide bostøtteordningen og ordningen med «førstehjemslån» i Husbanken, uten at det har hjulpet stort på prisgaloppen. Heller ikke et noe redusert krav til egenkapital (nå minimum ti prosent) for å få banklån, ser ut til å hjelpe mange siden prisstigningen bare fortsetter. Situasjonen blir stadig vanskeligere for dem som ikke har tilgang på mye penger. Boligmarkedet produserer økte forskjeller hver eneste dag.
Høyresidas svar er alltid at det må bygges mer, at kravene til størrelse og standard må reduseres, og at det må bli høyere tempo i kommunenes plan- og reguleringsarbeid. Langt på vei har dette også vært Ap-regjeringens tilnærming. I Aps program for boligpolitikk heter det for eksempel:
Husbanken er det viktigste verktøyet i den statlige boligpolitikken. Det er kommunene som har hovedansvaret for gjennomføringen av boligpolitikken, og gjennom Husbanken legger staten til rette for at kommunene skal kunne lykkes. Ved å styrke kommunenes rolle i boligbyggingen, og sørge for at det bygges boliger over hele landet, kan vi også få gjort noe med boligprisene.4
Satsing på økt boligbygging
Det er viktig og riktig å bygge flere boliger, men som strategi for å løse boligkrisa er det langt fra tilstrekkelig. Sivilarkitekt Magnus Boysen ble i september 2025 intervjuet på nettstedet arkitektur.no5 i forbindelse med at han har gitt ut boka Boligmarked – eller hjem for alle?. Han har mange års erfaring fra Plan- og bygningsetaten i Oslo, og sier i intervjuet blant annet følgende:
– Den markedshegemoniske tenkning de siste40–50 årene får folk til å tro at prisene synker hvis man kaster flere varer ut i et marked. Det kan skje hvis kjøperne har nok penger og også kan la være å kjøpe. Det skjer ikke i et etterspørselsdominert boligmarked der folk må ha et sted å bo i vinterlandet Norge, og ikke kan «velge» å la være å bo. Vil prisene synke hvis færre etterspør bolig? Nei, da stopper utbyggerne i stedet å bygge, som med dagens byggebrems.
Til tross for denne velkjente innsikten, satser altså regjeringen på «å bygge mer», og ambisjonen er 130 000 nye boliger før 2030. Kommunalministeren har også satt i gang et arbeid for å se om det skal lempes på standardkravene og forenkle saksbehandlingen i kommunene.6
Hvem skal ha ansvaret for hva?
SVs boligpolitikk7 har mange av de samme elementene som Aps, men skiller seg på ett vesentlig punkt. SV sier at man bør: «Starte oppbyggingen av en ikke-kommersiell boligsektor, med pris- og omsetningskontroll for både eie- og leiesektoren, for å bygge flere boliger folk har råd til».
Partier på både høyre- og venstresida vil utvide tilgangen på leie til eieordninger, og de vil ha flere utleieboliger. Problemet er at det ikke sies noe om hvordan dette skal skje, og hvem som skal ha ansvar for hva. Hvem skal starte oppbyggingen av en ikke-kommersiell boligsektor, og hvordan skal den se ut?
Skal det være «frivillig» om noen vil opprette alternative modeller, og skal de utelukkende fungere på markedets premisser (som OBOSs leie til eie-ordning)? Skal andelen utleieboliger økes ved å gjøre det mer profitabelt for investorer å bygge/eie dem, eller skal det satses på ikke-kommersielle utleieboliger? Hvem skal i så fall bygge de ikke-kommersielle utleieboligene, og hvilken leie skal det være i dem?
I dag leies kommunale utleieboliger stort sett ut til «gjengs leie», det vil si tilnærmet markedsleie. Vil Husbankens «hjelp» inn i boligmarkedet samtidig bidra til å øke press og priser? På alle disse områdene er analysene mangelfulle, og det er få helt konkrete krav til lokale og sentrale myndigheter.
Siden 2005 har vi hatt tolv år med rødgrønne regjeringer og åtte år med blåblå regjeringer, og sannheten er at omtrent ingenting har skjedd som har rokket ved den ødeleggende markedsfundamentalismen i boligsektoren.
I Oslo kom det en byrådserklæring fra rødgrønne partier i 2015 om at arbeid med en tredje boligsektor skulle settes i gang. Siden har ingenting skjedd. Norge er fortsatt landet med den mest markedsstyrte boligsektoren i hele Europa.8
Marked eller ikke marked?
Felles for de fleste av de her nevnte tiltakene er at de verken vil fjerne markedets uforutsigbarhet, de akselererende høye prisene i pressområdene eller leieordningens manglende spareelement. Ingen av dem representerer et kvalitativt brudd med markedsstyringen av boligsektoren.
Det er åpenbart behov for å gi leietakerne bedre vern og forutsigbarhet i utleiemarkedet, og samfunnet trenger et utleiemarked av en viss størrelse. Det blir tatt forsiktige skritt for å styrke leietakernes posisjon overfor utleierne i den lovrevisjonen som er til behandling, men i avveiingen mot investorenes krav til forutsigbarhet og profitt var forbedringene minimale.9 Det er konsekvensen av å måtte fungere på markedets premisser.
Investorene stiller sine krav, og truer med å forlate banen dersom de ikke blir tilgodesett nok. I flere byer selger de nå utleieleiligheter, færre leiligheter i markedet gir økt press på prisene, og leietakerne skvises. Det trengs sannsynligvis langt mer radikale grep, og en vilje til å bryte ut av markedets tvangstrøye, for å bedre situasjonen i utleiemarkedet. Men det er ikke tema i denne artikkelen.
Det samme gjelder for eierdelen av boligsektoren. Den norske borettslagsmodellen har på mange måter vært en stor suksess. Vi bygger i fellesskap, og vi gjør viktige deler av vedlikeholdet i fellesskap. Finansieringsansvaret deles mellom felleslån/husleie og egenkapital/privat banklån. Havariet skjedde med dereguleringen på 1980-tallet, hvor prisen ble markedsbestemt og salgsansvaret privatisert.
Det finnes bare en vei tilbake til en «sosial boligpolitikk»: En del av boligsektoren må tas ut av markedet. Boligene må «låses inne» i en egen sektor, omsetningen må være regulert, og prisene må være subsidiert. Det er et så radikalt grep som er nødvendig, og ikke flere tiltak for «å hjelpe folk inn i markedet». I det følgende skal jeg forsøke å konkretisere hvordan en slik politikk kan se ut i praksis.
Hvordan kan en tredje boligsektor se ut?
En tredje, ikke-kommersiell boligsektor skal være et supplement til både det ordinære, markedsbaserte eiermarkedet og til et større utleiemarked.
En slik boligsektor kan organiseres omtrent som følger:
• Det opprettes en avdeling for ikke-kommersielle eierboliger i Husbanken, som får tilført tilstrekkelig kapital til å bistå boligbyggelag som ønsker å tilby boliger med regulerte priser.
• Boligbyggelag (i første omgang i pressområdene) oppretter en egen avdeling eller et datterselskap for ikke-kommersielle eierboliger.
• I nye byggeprosjekter, normalt organisert som borettslag, skal en gitt andel av leilighetene (20–40 prosent, avhengig av situasjonen i ulike områder) legges inn i boligbyggelagets avdeling for ikke-kommersielle eierboliger. Disse leilighetene eies i utgangspunktet av denne avdelingen. På denne måten vil ikke-kommersielle boliger inngå som en organisk del av «vanlige» boområder, og ikke samles
i egne blokker/områder.
• De prisregulerte boligene selges (i første omgang) til førstegangsetablerere, til en gitt, regulert pris. Med dagens lønns- og prisnivåer (2025) kan ca. 50 000 kroner pr. kvadratmeter (kvm) være en indikativ pris. Det betyr at leiligheter på 60 kvm kan selges for tre millioner kroner.
• De ikke-kommersielle eierboligenes salgskostnad finansieres fra tre kilder: Halve salgsprisen tas opp som felleslån fra Boligbyggelagets avdeling for ikke-kommersielle eierboliger, helt på linje med det som skjer i ordinære borettslag. Inntil halvparten kommer som innskudd fra kjøper. En eventuell rest (for å dekke totale kostnader) skal komme fra subsidier. Subsidiedelen finansieres enten fra utbyggeres «bidrag til sosial boligpolitikk», fra offentlig subsidierte tomtepriser, eller som tilskudd fra Husbankens avdeling for ikke-kommersielle eierboliger.
• Bidrag fra utbyggere krever at plan- og bygningsloven endres, slik at bidrag til sosial boligbygging sidestilles med dagens regler om tilskudd til infrastruktur. I det nevnte intervjuet i arkitektur.no opplyser Magnus Boysen at tomtekostnadene i dag utgjør 30 prosent av byggekostnadene, mot 10 prosent i 2010. Kommuner, stat og offentlige virksomheter sitter på store arealer som kan tilbys ikke-kommersiell sektor til en subsidiert pris.
• En kjøper kan eie en ikke-kommersiell leilighet så lenge hun/han vil. Dersom man ønsker å selge leiligheten, har boligbyggelagets avdeling for ikke-kommersielle eierboliger gjenkjøpsplikt på ethvert tidspunkt. Eier vil da få kjøpspris, oppregulert for økning i konsumprisindeksen i eieperioden. Exit-prisen kan eventuelt korrigeres for ekstraordinær slitasje/skader eller foretatte oppgraderinger/standardhevinger, med noen begrensninger. Ved eierskifte utarbeides det en «vedikeholdstakst», som definerer fratrekk for kostnader for utbedringer av eventuelle skader eller tillegg for eventuelle standardhevinger.
• De som eier en ikke-kommersiell eierbolig har tilsvarende plikt til å selge tilbake til boligbyggelagets avdeling for ikke-kommersielle boliger, og kan ikke selge til andre. Dette vil være et sentralt grep for å unngå svart økonomi og «penger under bordet».
• Eiere av ikke-kommersielle eierboliger inngår som fullverdige medlemmer i borettslagene, med alle de rettigheter og plikter dette medfører – blant annet når det gjelder ytre vedlikehold, infrastruktur, mv. Eiere av ikke-kommersielle eierboliger vil betale husleie for fellestjenester på linje med øvrige medlemmer av borettslaget.
• Boligbyggelaget selger tilbakekjøpte leiligheter videre som ikke-kommersielle eierboliger. Dersom det ikke finnes kjøpere, kan leilighetene etter en periode omsettes i det ordinære markedet og innlemmes som en ordinær bolig i det aktuelle borettslaget.
En fordelaktig tredje boligsektor
De avgjørende fordelene med en tredje boligsektor vil være: Det blir økonomisk overkommelig å skaffe seg bolig. Du får en bolig som du selv eier, og avdragene på lånet blir dermed sparing for den enkelte. Vernet mot misbruk av fordelene i en slik sektor III vil være boligbyggelagenes gjenkjøpsplikt og den fastlåste prisutviklingen.
Dette er en modell som allerede finnes i mindre målestokk i ulike stiftelser og selskaper, og som fungerer godt for alle som ikke er opptatt av bolig som investeringsobjekt. Siden boligbyggelagene er eneste selger og eneste kjøper, kan ikke systemet brukes til spekulasjon. Retten til fritt å gå inn og ut gjør at ingen låses fast.
Hele ideen om sosial boligbygging bygger på at fellesskapet skal bidra til boliger til en lavere pris enn den som markedet skaper. Det betyr at sosial boligbygging vil medføre bevilgninger over statsbudsjettet. Hvor mye en slik boligsektor III vil koste, avhenger av hvor mange som vil bruke den og hvor sterkt subsidiert boligene skal være.
Det må også lages et rammeverk rundt boligbyggelagene som gjør at de har økonomi til å finansiere gjenkjøpsplikt. Og de må kunne håndtere en situasjon hvor etterspørselen i sektor III ikke er stor nok til at alle boliger blir solgt. Det kan for eksempel åpnes for at boligene kan legges ut for salg i det ordinære markedet hvis de har stått ledige i en viss periode, eller lignende. En eventuell gevinst fra salg ut av sektor III bør tilbakeføres til den statlige ordningen i Husbanken, slik at heller ikke borettslag kan spekulere i at dette er en måte å tjene penger på.
Vedlikehold og rehabiliteringer kan ivaretas i boligsektor III etter samme modell som i «vanlige» borettslag, og ved gjenkjøp må det eventuelt gjøres fradrag i oppgjøret dersom det er feil og mangler ved leiligheten. Forbedringer og standardheving kan godtgjøres opp til et visst tak, for eksempel 20 prosent ut over prisregulert anskaffelseskost. Et regelverk for flytting innenfor boligsektor III er sannsynligvis også nødvendig.
Jeg tror det er viktig å integrere boligene i sektor III i den øvrige boligmassen/de «vanlige» boområdene. Boliger til markedspris og boliger i sektor III bør bygges «vegg i vegg» for å hindre at boligsektor III «overbelastes» av ressurssvake beboere som sliter med ekstraordinære problemer i livene sine. Det bør også diskuteres hvordan kommunenes adgang til å kjøpe boliger i sektor III til bruk som sosialboliger skal reguleres.
Det er helt sikkert behov for ytterligere konkretiseringer og avgrensninger, men mulighetene for å gi begrepet sosial boligbygging et konkret innhold finnes. Det gjelder å gripe dem.
NOTER
1 Her brukes begrepet som en samlebetegnelse på at samfunnet/fellesskapet tar ansvar for at alle skal ha tilgang
til et sted å bo, uavhengig av inntekt og formue.
2 Sykepleierindeksen: Boligmarkedet glipper – nesten umulig å kjøpe i Oslo.
3 www.lo.no/contentassets/00939614d347453bb602783502e0a045/LOs-boligindeks-2024.pdf
4 ://www.arbeiderpartiet.no/politikken/boligpolitikk/#:~:text=For%20å%20få%20flere%20som%20trenger%20bolig%20inn,flere%20inn%20i%20boligmarkedet.%20Å%20utvikle%20gode%20bomiljø
5 – Å senke boligprisene ved å bygge mer, er en myte. Arkitektur.
6 Boligbygging – regjeringen.no.
7 Bolig – SV.
8 En tredje boligsektor er mulig – Sosial boligbygging i Norden – Byutviklingens lange linjer – BullBy.
9 Leiemarkedet – regjeringen.no.