Mordet på boliginvesteringene – en kommentar

Jan Ludvig Andreassen sjeføkonom i Eika Gruppen
Kommentaren er publisert i Samfunn og økonomi 2/2025

Nærmest som om de har vært drept, har boliginvesteringene falt til null (netto) uten at noen er tiltalt for udåden. Vi har mange mistenkte å velge mellom. Inspirert av Agatha Christies bok Mord på Orientekspressen skal vi her finne morderen.

Enhver mordgåte har en forhistorie, og for dette spektakulære drapet velger jeg å starte med begynnelsen av 1980-årene – en epoke godt kjent for dem av oss som levde da, og for nye generasjoner takket være den utmerkede TV-serien Makta på NRK.

Reiulf Steen får i denne serien et ufortjent dårlig skussmål, da han på denne tida var forkjemper for noe av det viktigste i samfunnet: Boligbygging. Den gangen, da han hadde en finger på rattet, var boliginvesteringene netto (etter at kapitalslitet er trukket ifra) – om lag fem prosent av BNP.

Politikerne prioriterte behovene for å bo godt så høyt at omtalen av boligbyggingen utgjorde første avsnitt av ­nasjonalbudsjettet. Men som vi ser av figuren under, ble det sterk nedgang i boliginvesteringene som andel av BNP etter at bolig- og kredittmarkedene ble liberalisert.

Frislippet av boligomsetningen

Så, hva gikk galt? Den første mistenkte i dette mordmysteriet er frislippet av ­boligomsetningen på 1980-tallet, sam­tidig som kredittmarkedene ble liberalisert. Bankene fikk låne ut så mye de ville. Boligprisene skjøt i været, noe som tiltrakk spekulanter av alle slag som veps til en honningkrukke.

Imidlertid sviktet oljeinntektene da vi trengte dem som mest, og den nye Regjer­ingen Brundtland så seg i 1986 nødt til å trekke i det økonomiske håndbrekket, med knall og fall i boligprisene som resultat. Kriseårene 1989–1992 medførte at utallige små og store håndverksbedrifter gikk over ende, med en årelating av kompetanse fra byggenæring som resultat.

Evnen og lysten til å bygge boliger fikk nær sagt varig mén, med en gradvis forslumming av håndverksfagene. Frislippet av østeuropeisk arbeidskraft på 2000-tallet bidro til en midlertidig høykonjunktur for boligbyggingen, men da med fortsatt nedgang for norske håndverkere. Og nå som utlendingene har dratt hjem, sitter vi igjen med en desimert byggebransje. 

Regulering og sentralisering

Den andre mistenkte er reguleringer. Motsatt av hva folk tror, er ikke ­leietakere flest tjent med at det er strenge regler for utleie, hvor det er vanskelig å kaste ut leie­takere som ikke oppfører seg ordentlig. For da blir også utleierne mer forsiktig med å leie ut, og unngår sårbare grupper som er troendes til å skape problemer. I siste instans bygges det færre utleieboliger.

Den tredje er sentraliseringen, med sterk rasjonalisering av landbrukssektoren og industrien. Hurra for at vi blir mer produktive og skal drive med kontorarbeid, men disse næringsendringene medvirker til å sentralisere befolkningen, noe som overflødiggjør boligbygging i utallige vakre bygder og småbyer. I storbyene bor folk tett, noe som fører til mange motstandere av ytterligere fortetting. Her tar det lang tid å få regulert ferdig nye boligprosjekter.

De tre siste mistenkte

Den fjerde drapsmistenkte er nye tekniske krav som kunden ikke er villig til å betale for. Når samfunnet ønsker seg nye bomberom, kan en ikke vente at barne­familier skal betale for dette. Og når ­boligkjøperne må betale for denne delen av forsvarspolitikken hvis de skal kjøpe nytt, velger de heller brukt.

Den femte mistenkte er dyrtida med tilhørende skyhøye renter. Riktignok ga veldig høyere renter litt lavere KPI-målinger i en periode, men over lengre tid vil manglende boligbygging drive opp husleiene på de bare så altfor få boligene som finnes på utleiemarkedene våre.  

Den sjette er kredittforskrifter som er så stramme at familier vanskelig kan låne nok til å kjøpe nye boliger i byene. Nye leiligheter som lanseres i Oslo koster nå gjerne ti millioner kroner, noe de færreste barnefamilier kan få lån til, siden du skal ha maksimalt fem ganger din inntekt i lån.

Sammen om udåden

Alle de seks mistenkte satte en kniv i ryggen på boliginvesteringene. Den feil­slåtte kredittliberaliseringen på 1980-­tallet, bankkrisen på begynnelsen av 1990-tallet, konkursbølger med fri­sleppet av østeuropeere, forslumming av håndverks­fagene, velintenderte men skade­lige husleie­reguleringer, feilslått pengepolitikk, samt ­strenge kredittreguleringer bidro alle til drapet på boliginvesteringene.

I Mord på Orientekspressen står privatdetektiven Hercule Poirot overfor valget mellom å erklære sine medpassasjerer for drapsmenn eller å si at morderen sikkert var en eller annen fremmed som kastet seg av toget etter at udåden var gjort. Det er vel den sistnevnte løsningen våre mesterdetektiver i mediene også har valgt: Ingen myndigheter kan klandres for at boliginvesteringene døde. 

Men, kan virkelig ingen klandres?

Kanskje er det sant at ingen av de mistenkte kan klandres. For den virkelige drapsmannen er Stortingets passivitet. Vi har nylig hatt et stortingsvalg hvor ingen politiske partier foreslår noe annet enn knapper og glansbilder i boligpolitikken. I det nye Stortinget finnes det ingen Reiulf-er.

Så spør du meg, er det Stortinget som står bak drapet på boliginvesteringene, der rikspolitikerne nedprioritere boligbyggingen til fordel for å bruke penger på nær sagt alt annet. Det alle kan enes om, er at det er bare Stortinget som kan sette fart på boligbyggingen.

Manglende satsing på boligbygging gir også dårlige vilkår for den oppvoksende slekt til å formere seg. Gutter som aldri kommer seg ut av barnerommet får ikke sex, får ikke barn, og føler at de lever i utenforskap – fjernt fra velstående kompiser med en pappa som blar opp de nødvendige millioner til boligkjøp. Det ender med at vår manglende evne til å føre en fornuftig boligpolitikk desimerer den norske befolkningen. Grrr! Jeg kan bli noe så eitrande føøørbainna!

Men vent nå litt, hvem er det som velger våre politikere? Det er trist å si det, men det er vi velgere som må ta skylda for den tragisk lave boligbyggingen. Det er jo tross alt vi som velger våre stortingsrepresentanter.

LOs ansvar

LO har her også en jobb å gjøre i å be om at myndighetene prioriterer boligbygging i de offentlige budsjettene. Slutt med romantiske, hjelpeløse, uheldige industrisatsinger og sats heller på det folk trenger: Gode boliger.

I dag står vi en situasjon hvor bruktboligprisene er altfor lave til at det lønner seg å bygge nytt. Da blir det heller ikke mange nybygg. Her trengs det noen som ikke bare tenker på profitt.

Derfor vil jeg slå et slag for at staten bør opprette et boligselskap hvor det bygges store, fine familieboliger som både nye og gamle landsmenn kan ta i bruk. LO har her en formidabel oppgave å ta tak i!